西武3路線の高架化が2028年度末に完成し、東村山駅は半世紀ぶりに東西がつながる
新宿線・国分寺線・西武園線の高架化で5か所の踏切が除却され、下り線は2025年6月に高架化済み。住宅地の公示地価は直近で前年比+3%、10年で約+10%と底堅く上昇している。一方、東村山市の人口は2012年をピークに減少局面に入っており、高齢化の進行が長期の向かい風。次の転換点は2028年度末の鉄道高架化完了と、それに続く駅前まちづくりの本格化。
エリアの見通し年表
連続立体交差事業の上り線・国分寺線・西武園線の高架化工事が進行。2026年2月に東村山駅の連絡通路が供用開始。
鉄道高架化が完了予定（令和10年度末）。5か所の踏切が除却され、駅東西の分断と踏切渋滞が解消する。
側道整備が完了予定（令和12年度末）。東口駅前広場再整備・シンボルロード（都市計画道路3・4・27号線）など駅周辺まちづくりが本格化。
連立効果が地価に織り込まれる。生産年齢人口の先細りが賃貸需要に影を落とし始める。
東村山市の人口減少・高齢化が一段と進む局面。実需の縮小で出口戦略の見直しが必要になる可能性。
連続立体交差事業の上り線・国分寺線・西武園線の高架化工事が進行。2026年2月に東村山駅の連絡通路が供用開始。
鉄道高架化が完了予定（令和10年度末）。5か所の踏切が除却され、駅東西の分断と踏切渋滞が解消する。
側道整備が完了予定（令和12年度末）。東口駅前広場再整備・シンボルロード（都市計画道路3・4・27号線）など駅周辺まちづくりが本格化。
連立効果が地価に織り込まれる。生産年齢人口の先細りが賃貸需要に影を落とし始める。
東村山市の人口減少・高齢化が一段と進む局面。実需の縮小で出口戦略の見直しが必要になる可能性。
買う理由（4）
西武3路線の高架化が2028年度末に完成予定
東口駅前広場再整備とシンボルロード整備が進行
住宅地の公示地価が10年で約+10%、直近は前年比+3%上昇
西武3路線が結節し新宿へ直通約30分
買わない理由（4）
東村山市の人口が2012年ピークから減少局面
高架化の初期効果は既に地価へ織り込まれつつある
金利上昇局面では郊外住宅地の採算が悪化しやすい
柳瀬川・空堀川流域に洪水浸水想定区域
人口の未来（東村山）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は96（減少傾向）。 高齢化率も全国より1.5pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は24,855人（2025）→20,709人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（東村山）
東村山市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は38.2%と全国より0.2pt高い。10年の変化は+6.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は27.4%と全国より2.4pt高い。 なお単身のうち65歳以上は13.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（東村山市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率9.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格戸建中心の住宅街エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格駅前の繁華街同一需給圏は東村山市及び隣接市の西武線各線・JR武蔵野線沿線に広がる住宅地域と、駅前・幹線道路沿いの商業地域に大別される。住宅地の主たる需要者は都心や近隣事業所へ通勤する一次取得者層で、買替層や都区部からの転入者も一定数見られる。低金利や世帯所得の増加を背景に需要は堅調で、市場の中心価格帯は新築戸建て総額3,500万〜4,500万円程度、土地は120㎡前後で2,000万〜3,000万円程度である。商業地は久米川駅・東村山駅前など供給の乏しい駅前立地で希少性が高く、需要者は自用目的の個人事業主・中小法人のほか店舗兼共同住宅の賃貸投資家、マンション開発業者等多岐にわたる。幹線道路沿いの路線商業地では沿道型店舗や共同住宅開発への需要も想定されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み希少性マクロ感応性金利感応高一般的要因では、低金利環境の継続や世帯所得の増加、都心からの人口流入を背景に不動産市況は堅調との言及が大半を占める一方、資源価格や建築費の高騰、金融政策の転換への留意を促す記述も多数見られる。地域要因・個別的要因は大半の地点で「特段の変動なし」とされ、地域構造は概ね安定的である。変動率は住宅地・商業地とも30地点中29地点で年間+2.3%〜+3.7%の上昇を記録し、地価上昇が広く共有された傾向であることがうかがえる。唯一、地区計画による最低敷地規制で細分化ができない西武園駅近接の1地点のみ-1.3%の下落となっており、行政的な土地利用規制が価格形成に直接影響した例外的なケースである。また複数地点で東村山市の総人口横ばい・高齢化率上昇への言及も確認できる。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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