Google・サイバーエージェントのお膝元。9路線結節で土地が出ない稀少地
サクラステージ竣工・新南改札開業で桜丘口の地価は年間変動率+32%超。機関投資家の取得競争は継続するが、賃料の遅行性から収益価格と地価の乖離が散見される地点も多い。スクランブルスクエア第II期は2031年完成予定。2027年の都心オフィス大量供給が短期的な空室率の上昇要因となる見込み。
エリアの見通し年表
渋谷スクランブルスクエア第II期（中央棟・西棟）着工。渋谷サクラステージ全面稼働1年目で集客効果が顕在化。
2027年問題：都心部でオフィス大量供給。渋谷区でも空室率が一時的に上昇する可能性。
金利調整と供給吸収が進む局面。再開発の全容が確定し、不確実性が低下。
渋谷スクランブルスクエア第II期（中央棟・西棟）完成。渋谷駅の歩行者ネットワーク概成。エリア価値が飛躍的に向上。
ハチ公広場等を含む渋谷駅再開発の全体完成。エリア価値がピークに達する想定時期。
渋谷スクランブルスクエア第II期（中央棟・西棟）着工。渋谷サクラステージ全面稼働1年目で集客効果が顕在化。
2027年問題：都心部でオフィス大量供給。渋谷区でも空室率が一時的に上昇する可能性。
金利調整と供給吸収が進む局面。再開発の全容が確定し、不確実性が低下。
渋谷スクランブルスクエア第II期（中央棟・西棟）完成。渋谷駅の歩行者ネットワーク概成。エリア価値が飛躍的に向上。
ハチ公広場等を含む渋谷駅再開発の全体完成。エリア価値がピークに達する想定時期。
買う理由（5）
100年に一度の渋谷駅再開発（2034年全体完成）
渋谷スクランブルスクエア第II期で首都圏最大級の商業施設誕生
渋谷区の人口は2045年まで増加トレンド
IT企業集積による高所得層の厚み
交通結節点としての圧倒的利便性
買わない理由（4）
地価10年で+90%上昇済み、既に大幅上昇後
利回りが極めて低い価格帯でキャッシュフロー投資は困難
2027年問題：都心部オフィス大量供給の影響
渋谷川流域の洪水リスク（想定浸水深1〜3m）
人口の未来（渋谷）
駅中心から半径1km・49メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は105（増加傾向）。 高齢化率も全国より9.3pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は23,026人（2025）→21,801人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（渋谷）
渋谷区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は64.5%と全国より26.5pt高い。10年の変化は+2.0ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は14.1%と全国より10.9pt低い。 なお単身のうち65歳以上は8.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（渋谷区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.2%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層不動産ファンド買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層資産家・富裕層エリア性格駅前の繁華街エリア性格成熟した商業エリアエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は都心5区における高度商業地域（商業地）および渋谷区内の品等良好な住宅地域（住宅地）が中心。商業地の典型需要者は大手不動産会社・不動産投資ファンド・マンションデベロッパー等で、複数の鑑定士が「機関投資家の取得対象となり得る立地・画地条件」と言及する。30件中20件超で「テナント需要は底堅い」「投資意欲は堅調」との記述が確認できる。渋谷駅直近の高度商業地は取引総額が数十億〜100億円超となるケースが多く、需給逼迫から価格帯の把握が困難とされる地点が大半。住宅地では松濤・神宮前・広尾等の高級住宅地が対象で、富裕層の一次取得と不動産業者・マンションデベロッパーによる素地取得が共存している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み観光集客強み希少性マクロ感応性金利感応高渋谷駅周辺の大規模再開発が最大の地域要因変動として一貫して言及される。具体的には2023年11月のサクラステージ竣工・2024年7月の渋谷駅新南改札使用開始が桜丘口エリアの変動率+32%超の主因とされ、複数の鑑定士が「利便性が大きく向上した」と指摘する。スクランブル交差点至近の宇田川町・道玄坂では「インバウンドによる繁華性の高まりで飲食・物販・宿泊の需要が増大し、用途競合により賃料と土地価格が高騰」との記述が目立つ。明治通り・青山通り沿いは再開発の外延的な恩恵を受ける地域として評価が高まっている。一般的要因としては金利上昇懸念と建築費高騰がリスクとして複数地点で挙がるが、「緩和的な金融環境の継続」が地価を下支えしていると判断されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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