地下鉄8号線が着工した埋立地に、デベとファンドが群がる。
豊洲商業地は地価が年間変動率+10.9〜15.0%、住宅地の地価も年間変動率+7〜13%と区内最高水準で推移し、マンション素地は品薄で大手デベが競合取得中。ただし地価100万円/m2は10年+89%上昇済みで期待の多くは織り込み。2030年の東京ガス新豊洲竣工・2035年頃の延伸開業が次の評価節目。
エリアの見通し年表
豊洲セイルパーク全面開業。東京ガス新豊洲循環型未来都市の第一期着工。湾岸マンション市場の調整局面を観察。
金利上昇による調整が進行。有楽町線延伸工事が本格化し、新駅周辺の開発計画が具体化。
東京ガス新豊洲第一期竣工。ツインタワマン・商業施設が完成しエリアの姿が一変。
有楽町線延伸（豊洲〜住吉）開業。東武スカイツリーライン直通で広域ネットワーク完成。地価への反映が最大化。
新豊洲再開発の全容完成。エリア成熟後の再評価が視野に入る時期。
豊洲セイルパーク全面開業。東京ガス新豊洲循環型未来都市の第一期着工。湾岸マンション市場の調整局面を観察。
金利上昇による調整が進行。有楽町線延伸工事が本格化し、新駅周辺の開発計画が具体化。
東京ガス新豊洲第一期竣工。ツインタワマン・商業施設が完成しエリアの姿が一変。
有楽町線延伸（豊洲〜住吉）開業。東武スカイツリーライン直通で広域ネットワーク完成。地価への反映が最大化。
新豊洲再開発の全容完成。エリア成熟後の再評価が視野に入る時期。
買う理由（5）
有楽町線延伸（豊洲〜住吉）が2024年着工済み
東京ガス新豊洲で循環型未来都市（数百億円規模）が始動
江東区の人口は2035年頃までピークが続く
有楽町線で銀座一丁目13分・永田町19分の交通利便性
豊洲市場・ららぽーと豊洲による集客力が確立済み
買わない理由（5）
地価100万円/m2。10年で+89%上昇済み
埋立地の液状化リスクが構造的に存在
金利上昇局面で湾岸タワマンは高い金利感応度を持つ
湾岸マンション市場が調整フェーズに移行中
高潮・洪水リスク（江東区ゼロメートル地帯隣接）
人口の未来（豊洲）
駅中心から半径1km・28メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は127（増加傾向）。 高齢化率も全国より17.4pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は35,679人（2025）→38,623人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（豊洲）
江東区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は46.8%と全国より8.8pt高い。10年の変化は+8.0ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は24.1%と全国より0.9pt低い。 なお単身のうち65歳以上は12.0%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（江東区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率9.0%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層不動産ファンドエリア性格マンションが建つ予定の土地エリア性格駅前の繁華街豊洲・有明など江東区臨海部の商業地は、画地規模が大きく国内外の機関投資家・不動産ファンド・REITが主たる需要者となる。豊洲駅周辺は大規模複合開発が進捗し利回り低下と地価上昇幅拡大が継続する一方、有明など臨海業務地は募集期間の長期化で一部弱含み二極化傾向にある。豊洲4丁目・塩浜・北砂・南砂のマンション素地は大手・中堅デベロッパーが中心需要者で、適地の供給が限定的なため取得競争が継続し総額7~12億円規模の取引が見られる。東陽町・木場・清澄白河・門前仲町など内陸部の商業地・混在住宅地は地元事業者と法人投資家が中心で、店舗兼共同住宅・賃貸マンション用地として用途多様性が需要を支える。東砂・北砂など東部の戸建住宅地は一次取得者層が中心で総額3千万~6千万円台の割安感から区外転入も含めて需要が底堅い。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み利便性高強み希少性マクロ感応性金利感応高全地点で江東区の人口・世帯数が増加基調、土地取引件数も前年比増加で住宅地・商業地ともに需給は強含み。一般要因では円安・物価高・日銀の利上げ動向への注視が共通して言及されるが、低金利と良好な資金調達環境が資産価格を下支えしている。地域要因では豊洲駅周辺の地下鉄8号線延伸工事着手(令和6年11月)が交通利便性向上要因として明示され、湾岸の複合開発進捗による成熟度向上も共通言及がある。臨海部オフィスはコロナ禍からの回復で空室率低下・賃貸需要回復基調にあるが、有明など一部では募集期間長期化が継続し変動率は+2.3~+3.8%と区内では相対的に低位。一方で豊洲商業地は+10.9~+15.0%、住宅地も+7~+13%台と高水準の上昇率を示し、特にマンション素地・駅徒歩圏で上昇幅が拡大している。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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