富裕層とファンドが競い合う街に、4770億円の再開発構想が動き出した。
恵比寿〜代官山の住宅地は年+10〜15%の地価上昇が続き、鑑定士30件中27件が上昇傾向を明記。一方で中古70m2で1.27億円を超え、収益価格は地価水準に見合わないと複数の鑑定士が留意事項に挙げる。2026年6月にKKR・PAG陣営がガーデンプレイスの新運営体制を始動しており、再開発基本計画の公表がエリア価値の次の転換点となる。
エリアの見通し年表
KKR・PAG陣営がサッポロ不動産開発の株式51%を取得。恵比寿ガーデンプレイスの新運営体制が始動。
グランドヒルズ恵比寿（310戸）竣工。恵比寿1丁目エリアの新たなランドマークが完成。
ガーデンプレイス再開発の基本計画が公表される見込み。金利動向と再開発スケジュールが重なる場合、需要が高まる可能性がある。
渋谷スクランブルスクエア第II期（中央棟・西棟）完成。渋谷広域圏の回遊性が飛躍的に向上。
ガーデンプレイス再開発の第1期完成が想定される時期。再開発第1期完成時点でエリア価値がどう変化するか、状況を確認する時期にあたる。
KKR・PAG陣営がサッポロ不動産開発の株式51%を取得。恵比寿ガーデンプレイスの新運営体制が始動。
グランドヒルズ恵比寿（310戸）竣工。恵比寿1丁目エリアの新たなランドマークが完成。
ガーデンプレイス再開発の基本計画が公表される見込み。金利動向と再開発スケジュールが重なる場合、需要が高まる可能性がある。
渋谷スクランブルスクエア第II期（中央棟・西棟）完成。渋谷広域圏の回遊性が飛躍的に向上。
ガーデンプレイス再開発の第1期完成が想定される時期。再開発第1期完成時点でエリア価値がどう変化するか、状況を確認する時期にあたる。
買う理由（5）
恵比寿ガーデンプレイス再開発（4770億円規模）
渋谷駅「100年に一度」の再開発による広域圏効果
東京屈指のブランド住宅地、根強い実需
渋谷区の人口は2045年まで増加トレンド
交通利便性の高さ（JR・日比谷線の2路線）
買わない理由（4）
地価281万円/m2、10年で+78%上昇済み
利回りが構造的に出ない価格帯
金利上昇局面で高額不動産に調整圧力
ガーデンプレイス再開発の具体計画が未定
人口の未来（恵比寿）
駅中心から半径1km・50メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は106（増加傾向）。 高齢化率も全国より10.9pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は43,117人（2025）→40,681人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（恵比寿）
渋谷区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は64.5%と全国より26.5pt高い。10年の変化は+2.0ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は14.1%と全国より10.9pt低い。 なお単身のうち65歳以上は8.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（渋谷区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.2%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層不動産ファンド買い手の需要層資産家・富裕層買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格駅前の繁華街エリア性格成熟した商業エリアエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は渋谷区を核とし、港区・目黒区に連担する都心部の商業地・住宅地の広域圏域と判定されている。商業地の需要者は不動産投資ファンド・機関投資家・商業ビルデベロッパー・一般事業法人が中心で、複数の鑑定士が「幅広い投資需要層の受け皿」と表現する。住宅地は富裕層のエンドユーザーを主軸に、マンションデベロッパーや個人法人投資家が参入している。恵比寿駅周辺の商業地は「中小の古いビルが多いが稼働・賃料が好調」と多数の鑑定士が指摘。代官山エリアは「デベロッパー間の取得競争が激しく希少性が高い」、広尾・松濤は「全国的知名度を持つ高級住宅地として富裕層の選好が根強い」と特徴づけられる。日銀のマイナス金利解除後も金融機関の融資姿勢は積極的で、需給動向は全地点で「堅調」との記述が支配的。取引価格帯は規模・容積率の個別性が強く、商業地で数億円から100億円超と幅広い。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強みブランド強み希少性マクロ感応性金利感応高商業地の変動要因として最も多く言及されたのは「渋谷駅サクラステージの全面開業（2023年11月）と新南改札の使用開始（2024年7月）」で、複数の鑑定士が桜丘・渋谷3丁目エリアの地価年間変動率+20〜+32%超の主因として挙げている。インバウンド需要の回復も反復的に言及され、「飲食・物販・宿泊需要が増大し用途競合により賃料と土地価格が高騰」との記述が商業地全体で共通する。渋谷センター街・スクランブル交差点至近では「国内外からの来街者が溢れ店舗需要が極めて旺盛」との表現が複数見られる。住宅地では「都心回帰」が変動の背景として多くの地点で記述されており、恵比寿・広尾・神宮前で+10〜+15%台の上昇が確認できる。一方、「金利上昇懸念」「建築費高騰」「地政学リスク」は30件中20件以上で留意事項として記載されており、今後の不確実性要因として共通認識が形成されている。円山町エリアでは区条例によるホテル規制が地域変容を促す固有の変動要因として示された。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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