洗足池公園と目黒区の隣接地。富裕層の実需にデベロッパーが競合。
住宅地の年間変動率は+6.4〜+10.2%で鑑定30件すべてが上昇。マンション適地には大手デベロッパーが複数参入し開発法採算で素地を取得。一方、収益価格が比準価格を下回る構造が定着しており賃料の伸びは抑制的。蒲蒲線開業（2030年代後半）と2035年の人口ピークが次の変曲点。
エリアの見通し年表
公示地価は前年比+10%超の上昇が継続中。城南エリアの中では割安感が残る。早期参入した場合の価格差は拡大傾向にある。
東急目黒線・相鉄直通の利便性が浸透。沿線人気がさらに定着。
新空港線（蒲蒲線）第一期工事が本格化。大田区全体への注目度上昇。
蒲蒲線開業前の期待値ピーク。地価上昇の織り込みが進む。
蒲蒲線開業（2030年代後半予定）。実需効果を見極め。
公示地価は前年比+10%超の上昇が継続中。城南エリアの中では割安感が残る。早期参入した場合の価格差は拡大傾向にある。
東急目黒線・相鉄直通の利便性が浸透。沿線人気がさらに定着。
新空港線（蒲蒲線）第一期工事が本格化。大田区全体への注目度上昇。
蒲蒲線開業前の期待値ピーク。地価上昇の織り込みが進む。
蒲蒲線開業（2030年代後半予定）。実需効果を見極め。
買う理由（5）
城南エリアで相対的に割安
東急目黒線の広域直通ネットワーク
治安・教育環境が良好な高級住宅街
新空港線（蒲蒲線）計画が進展中
大田区の人口は2035年まで増加見込み
買わない理由（4）
大規模再開発がなく爆発的な値上がりは期待薄
金利上昇で実需層に打撃
駅周辺の商業集積が限定的
洪水リスクは低いが地震リスクは東京共通
人口の未来（洗足）
駅中心から半径1km・49メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は105（増加傾向）。 高齢化率も全国より7.9pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は43,139人（2025）→41,973人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（洗足）
大田区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は53.6%と全国より15.6pt高い。10年の変化は+5.6ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は20.3%と全国より4.7pt低い。 なお単身のうち65歳以上は10.7%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（大田区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.8%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層資産家・富裕層買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格昔から続く住宅街エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格マンションが建つ予定の土地同一需給圏は東急池上線・大井町線・多摩川線・東横線の各沿線に広がる大田区北部の住宅地域が主体で、南千束・北千束エリアでは洗足池公園に近接し目黒区に隣接する立地を背景に富裕層の個人需要が中心を占める。複数の鑑定士が坪200〜280万円（㎡70〜90万円）程度の高値圏での取引を指摘しており、田園調布地区は企業オーナー・個人資産家が総額1〜3億円級で取引する超高級ゾーンとして別格の扱いを受けている。雪が谷大塚・石川台・久が原エリアは中所得ファミリー向けのボリュームゾーン（㎡55〜75万円）として機能し、近年は規模の大きい画地が建売業者に買い取られ敷地細分化のうえ総額6000万〜9000万円台で分譲されるケースが目立つ。マンション適地（中馬込・南雪谷・久が原）では大手マンションデベロッパーの参入が複数件で言及され、供給希少性を背景に開発法採算に基づく強い取得意欲が確認されている。商業地は池上線各駅前の近隣商業地域と環七沿いの幹線道路沿商業地が中心で、需要者は個人投資家・富裕層・不動産事業法人に分散している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好強み路線多数マクロ感応性景気感応高住宅地の年間変動率は+6.4〜+10.2%の範囲に分布し、南千束・洗足池公園近接ゾーン（大田-45: +8.0〜+8.3%）や品川区隣接の北馬込（大田-48: +10.1%）が高い伸びを示した。商業地は+6.3〜+9.5%で環七沿い（大田-23: +9.3〜+9.5%）が最上位となった。鑑定士が共通して挙げる上昇要因は、大田区の人口・世帯数微増、都心回帰の動き、東急各線の交通利便性の3点で、洗足池公園近接・目黒区隣接というエリア固有の地域選好も10件以上で明示的に指摘されている。田園調布3丁目（大田-4: +5.3%）は取引総額が嵩み需要者が限定されるため変動率が相対的に低位にとどまり、不動産市場の二極化という観点から鑑定士の一人が「都心部の強含みと郊外の足踏み」の構造を指摘した。リスク要因として金利動向・物価上昇・建築費高騰が全件で言及されているが、地価の下押し材料としてではなく「留意が必要」という程度の扱いにとどまっている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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