TOYOTA AREAとテレビ朝日複合施設が集結。湾岸の次章が始まる。
有明テニスの森地点で地価が前年比+14.9%上昇の一方、臨海部商業地は賃料上昇が遅行し収益価格が低位にとどまる二極化が継続。2026年3月の東京ドリームパーク開業と地下鉄8号線延伸着工（2024年11月）が今後の市場性を左右する。
エリアの見通し年表
TOYOTA ARENA TOKYO（1万人収容）開業。コナミクリエイティブフロント東京ベイ竣工。エリアの集客力が飛躍的に向上。
東京ドリームパーク（テレビ朝日・複合エンタメ施設）3月開業。大和ハウス有明1丁目商業棟オープン。有明親水海浜公園ビーチ完成。
住友不動産・有明北地区の追加開発計画が具体化。有楽町線延伸工事の進捗でエリア全体の交通利便性向上への期待が高まる。
エンタメ集積の効果が地価に完全反映。有楽町線延伸の開業時期が近づき期待が最大化。エリア成熟の効果が地価に反映される時期と見込まれる。
有楽町線延伸（豊洲〜住吉）開業。エリア成熟後の次の成長シナリオを見極める段階。
TOYOTA ARENA TOKYO（1万人収容）開業。コナミクリエイティブフロント東京ベイ竣工。エリアの集客力が飛躍的に向上。
東京ドリームパーク（テレビ朝日・複合エンタメ施設）3月開業。大和ハウス有明1丁目商業棟オープン。有明親水海浜公園ビーチ完成。
住友不動産・有明北地区の追加開発計画が具体化。有楽町線延伸工事の進捗でエリア全体の交通利便性向上への期待が高まる。
エンタメ集積の効果が地価に完全反映。有楽町線延伸の開業時期が近づき期待が最大化。エリア成熟の効果が地価に反映される時期と見込まれる。
有楽町線延伸（豊洲〜住吉）開業。エリア成熟後の次の成長シナリオを見極める段階。
買う理由（5）
TOYOTA ARENA TOKYO・東京ドリームパークの開業で集客力が急拡大
豊洲比2割安の割安感。地価83.9万円/m2に上値余地あり
有明ガーデン（住友不動産）を核とした生活利便性が確立済み
りんかい線・ゆりかもめの2路線アクセス。新宿24分・新橋22分
江東区の人口は2035年頃まで増加が続く見通し
買わない理由（4）
埋立地の液状化リスクが構造的に存在
金利上昇局面で湾岸タワマンは脆弱性が高いセグメントの一つ
交通利便性は都心直結エリアに劣る
エンタメ集客への依存度が高い街の構造
人口の未来（有明）
駅中心から半径1km・12メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は129（増加傾向）。 高齢化率も全国より22.0pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は9,317人（2025）→9,825人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（有明）
江東区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は46.8%と全国より8.8pt高い。10年の変化は+8.0ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は24.1%と全国より0.9pt低い。 なお単身のうち65歳以上は12.0%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が4地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（江東区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率9.0%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層不動産ファンド買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格マンションが建つ予定の土地エリア性格成熟した商業エリア住宅地の同一需給圏は江東区内を中心に隣接区まで広がる。主な需要者は有明・豊洲・辰巳・塩浜・東陽町エリアでは大手・中堅マンションデベロッパーが中心で、開発適地の供給不足を背景に用地取得競争が激しい。東部の東砂・北砂・南砂など駅から遠い地点では一次取得者層の個人が主体で、割安感を背景に底堅い需要が確認された。商業地は国際展示場周辺・豊洲地区では資金力のある法人投資家・機関投資家・不動産ファンドが主要需要者であり、取引利回りの低下傾向が複数鑑定士から指摘されている。門前仲町・木場・清澄白河エリアの幹線道路沿い商業地では地縁性を有する事業者やマンション開発業者が需要の中心。全体として需要に対し供給が少なく、市場の中心価格帯の把握が困難な地点が多い点は共通している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み利便性高マクロ感応性金利感応高全30地点において個別的要因の変動はない。一般的要因としては、江東区人口の増加傾向・土地取引件数の前年比増加・取引利回りの低下が複数鑑定士で共通して言及されている。住宅地の年間変動率は+6〜14%程度と幅があり、豊洲4丁目（江東-住宅地20）では+13.6%と最高水準を記録、国際展示場近接の商業地（江東-商業地12）は+2〜4%程度と相対的に低位。地域要因の変化としては、地下鉄8号線（有楽町線延伸）の令和6年11月着工が複数地点で言及された。辰巳エリアでは建築費上昇を販売価格に転嫁可能な状況でデベロッパー需要が底堅いとの指摘がある。旧工業地帯（北砂・東砂）では工場跡地のマンション転用が継続しており、環境の改善が進んでいる。日銀の将来的な利上げと物価上昇が複数鑑定士の共通する留意事項として挙げられた。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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