JR・京急・東急が交わる繁華街に、2つの大規模再開発と蒲蒲線が重なる。
駅前商業地の地価は前年比+6〜+10.7%で全点上昇し、国内外ファンドが需要の主体。一方、住宅地では賃料の遅行が顕著で収益価格は比準価格を下回る。京急蒲田北地区480戸（2032年竣工）と蒲田東口再開発、さらに蒲蒲線の進捗が今後の地価変動の焦点となる。
エリアの見通し年表
蒲蒲線の準備工事が本格化。蒲田駅東口再開発準備組合が計画概要を説明会で公表。再開発機運が高まる。
JALUX・安田不動産・京急の商業ビル（ホテル）がJR蒲田駅そばに開業。街の集客力が向上。
京急蒲田センターエリア北地区再開発着工（21階480戸）。蒲田駅東口の都市計画決定が見込まれる。
京急蒲田北地区タワー竣工。蒲蒲線のトンネル掘削が本格進行し、開業への期待感が地価を押し上げる。
蒲蒲線開業が視野に入り、再開発効果が地価に織り込まれる。再開発効果が地価に反映される時期とされる。
蒲蒲線の準備工事が本格化。蒲田駅東口再開発準備組合が計画概要を説明会で公表。再開発機運が高まる。
JALUX・安田不動産・京急の商業ビル（ホテル）がJR蒲田駅そばに開業。街の集客力が向上。
京急蒲田センターエリア北地区再開発着工（21階480戸）。蒲田駅東口の都市計画決定が見込まれる。
京急蒲田北地区タワー竣工。蒲蒲線のトンネル掘削が本格進行し、開業への期待感が地価を押し上げる。
蒲蒲線開業が視野に入り、再開発効果が地価に織り込まれる。再開発効果が地価に反映される時期とされる。
買う理由（6）
新空港線（蒲蒲線）が2025年着工、羽田空港直結の期待
蒲田駅東口と京急蒲田で2つの大型再開発が同時進行
JR・東急・京急の3社3路線が利用可能な交通結節点
地価156万円/m2は品川区・渋谷区の半分以下で再評価余地
10年間で地価+46%の安定上昇トレンド
大田区の人口74万人超、23区最大級の人口規模
買わない理由（4）
蒲蒲線の開業は2040年代と極めて長期のタイムライン
多摩川低地に位置し浸水リスクがある
京急蒲田北地区で480戸の大量供給
繁華街としての治安イメージが投資判断にマイナス
人口の未来（蒲田）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は98（減少傾向）。 高齢化率も全国より7.8pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は51,898人（2025）→44,569人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（蒲田）
大田区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は53.6%と全国より15.6pt高い。10年の変化は+5.6ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は20.3%と全国より4.7pt低い。 なお単身のうち65歳以上は10.7%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（大田区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.8%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層不動産ファンド買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格駅前の繁華街エリア性格昔から続く住宅街商業地の同一需給圏は大田区を核に周辺区の駅前商業地域・幹線道路沿い商業地域が中心。蒲田駅前（容積率500〜700%）の最高度利用地点では国内外の投資ファンドや不動産会社が主要需要者となっており、複数の鑑定士が「優良不動産の供給は限定的で需要が逼迫している」と指摘。中核から離れた近隣商業地域では地縁を有する個人事業主や中小投資家が中心となる。住宅地の需要者は都心通勤のサラリーマン世帯が主体で、近年は敷地細分化により総額を抑えた建売住宅の取引が増加傾向にある。複数件で「大田区内の取引件数は一時減少したが足元では増加に転じている」との記述が共通して確認される。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み利便性高マクロ感応性金利感応高商業地では年間変動率が概ね+6%〜+10%超の幅で全地点が上昇しており、特に京急蒲田駅西口周辺（大田5-11）では+10.7%と高い伸びが記録された。複数の鑑定士が「都内人口の回復と都心回帰」「大田区の人口・世帯数の微増」を共通要因として挙げている。蒲蒲線（新空港線）や蒲田東口再開発については「国土交通省調査費が2025年度に予算化」「いずれも事業完了まで年月を要する」との記述が複数件で見られ、現時点では潜在的要因にとどまる。住宅地でも全地点が上昇基調で、敷地細分化による単価押し上げ効果が複数件で言及された。南部（東六郷・南六郷・仲六郷等）では工場・事業所から住宅用途への転換が顕著との指摘が複数件にある。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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