都心通勤ファミリーの一次取得地。船堀駅前に区役所移転再開発が進行
住宅地の地価は年間変動率+3.7〜+8.1%で駅近ほど高く、鑑定25件全件で賃料が地価上昇に追いつかず収益利回りが成立しないと指摘。一方、船堀四丁目第一種市街地再開発（令和5年都市計画決定）と江東5区広域避難計画対象という二つの構造変数が今後の評価に影響する。
エリアの見通し年表
南葛西6丁目複合施設(ホテル+公衆浴場+飲食店、6月竣工予定)が開業。メトロセンター西葛西3番街の改修も同年着工。
(仮称)葛西駅前プロジェクトと中葛西8丁目密集市街地整備の進捗を確認。再開発が街の動線を変えるかを観察。
再開発の街並みが見え、ゼロメートル地帯の価格織り込みが進むタイミング。築古区分・戸建ては価格交渉余地が生じやすい市場環境になる可能性がある。
メトロセンター西葛西1番街の改修完了予定。葛西臨海公園エリアの観光動線変化と人口動態を観察。
江戸川区の人口ピーク (2035年想定) 直前。再開発効果が地価に反映されているかを確認し、出口戦略を検討する局面。
南葛西6丁目複合施設(ホテル+公衆浴場+飲食店、6月竣工予定)が開業。メトロセンター西葛西3番街の改修も同年着工。
(仮称)葛西駅前プロジェクトと中葛西8丁目密集市街地整備の進捗を確認。再開発が街の動線を変えるかを観察。
再開発の街並みが見え、ゼロメートル地帯の価格織り込みが進むタイミング。築古区分・戸建ては価格交渉余地が生じやすい市場環境になる可能性がある。
メトロセンター西葛西1番街の改修完了予定。葛西臨海公園エリアの観光動線変化と人口動態を観察。
江戸川区の人口ピーク (2035年想定) 直前。再開発効果が地価に反映されているかを確認し、出口戦略を検討する局面。
買う理由（5）
東西線で大手町13分・日本橋15分のアクセスは郊外駅としてトップクラス
駅前再開発が複数同時進行
葛西駅周辺の公示地価は10年で+42%上昇、直近2025年も前年比+4.85%
ファミリー定番エリアで子育て世帯需要が厚い
大型商業施設が徒歩圏に集積
買わない理由（5）
江戸川区の約7割がゼロメートル地帯、大規模水害時に2階以上浸水・1〜2週間滞留
江戸川区は2035年頃に人口ピーク、葛西地域は長期で減少数最大の見込み
中葛西8丁目地区など密集住宅市街地が点在
江東5区共同水害ハザードマップで「広域避難」対象地域
葛西駅は東西線の単独駅で他線接続なし
人口の未来（葛西）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は104（増加傾向）。 高齢化率も全国より14.7pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は56,155人（2025）→50,048人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（葛西）
江戸川区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は44.7%と全国より6.7pt高い。10年の変化は+4.4ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は25.9%と全国より0.9pt高い。 なお単身のうち65歳以上は11.0%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（江戸川区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率9.3%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格昔から続く住宅街エリア性格郊外のベッドタウン同一需給圏は東京メトロ東西線（葛西・西葛西駅）と都営新宿線（船堀・一之江駅）を軸とする江戸川区南部の住宅地域で構成される。複数の鑑定士が共通して指摘する中心需要者は、都心通勤の一次取得者（個人）と建売・マンション開発を手掛ける不動産業者・デベロッパーの二層。東西線駅徒歩圏の新築戸建成約価格帯は65〜75百万円が主流で、近時は高価格帯へのシフトも散見される。マンション適地（南葛西1丁目・西葛西3丁目など）では55〜65万円/㎡の用地需要が堅調で、複数件でデベロッパーの買い意欲が続くと記述されている。バス便圏域（南葛西・東葛西の駅距離の遠い地点）は40〜55百万円の戸建が中心で、値ごろ感を背景に需要が安定している。商業地は西葛西駅前・葛西駅前・船堀駅前の三地点でそれぞれ独自の商圏を形成しており、投資法人や個人投資家の参入も見られる。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数強み住環境良好強み再開発マクロ感応性金利感応高住宅地の年間変動率は概ね+3.7〜+8.1%で、駅近の地点ほど上昇幅が大きい傾向が読み取れる。商業地では西葛西駅前が+8.6%、船堀の路線商業地（松江5丁目）が+10.2〜10.4%と区内でも高い変動率を示している。変動要因として、ほぼ全地点で「金利上昇への注視」が記載されており、利上げ観測の高まりが次期地価に影響する可能性が意識されている。一般的要因として、複数の鑑定士が外国人流入を含む区内人口の微増を押し上げ要因として挙げている。一方、長期的な人口減少傾向への言及と高齢化の進行も複数地点で指摘されており、需要の構造的変化への注視が求められている。船堀駅周辺では、令和5年10月に都市計画決定された船堀四丁目第一種市街地再開発事業（区役所新庁舎建設含む）が将来の地価上昇要因として多数の鑑定書に明記されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 25 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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