池袋へ直通する住宅地。地価は緩やかに上がるが人口減が上値を抑える
東久留米市の平均公示地価は10年で+9.3%と緩やかな上昇にとどまり、2025年は24.1万円/m²。西武池袋線で池袋へ急行約20分の通勤実需が下支えする一方、市人口は3年連続で減少し、社人研推計では2050年に2020年比約▲8.5%。賃貸空室率16.9%と供給過多の兆候もあり、大型再開発という起爆剤を欠く中立圏。
エリアの見通し年表
東村山3・4・21号（小平久留米線）が幸町〜小山通り区間で用地取得を進行中。2019年に事業認可済み。
東久留米駅西口の昇降施設・駅前広場の再整備が都市計画変更の検討段階にある。
生産年齢人口の減少が本格化し、賃貸空室率（現状16.9%）の上振れリスクが強まる局面。
都市計画道路の一部供用で沿道利便が改善する見込み。地価への波及は限定的。
社人研推計で市人口が11万人台前半へ低下する見込み。人口減少が続く局面。
東村山3・4・21号（小平久留米線）が幸町〜小山通り区間で用地取得を進行中。2019年に事業認可済み。
東久留米駅西口の昇降施設・駅前広場の再整備が都市計画変更の検討段階にある。
生産年齢人口の減少が本格化し、賃貸空室率（現状16.9%）の上振れリスクが強まる局面。
都市計画道路の一部供用で沿道利便が改善する見込み。地価への波及は限定的。
社人研推計で市人口が11万人台前半へ低下する見込み。人口減少が続く局面。
買う理由（4）
西武池袋線で池袋へ急行約20分の都心アクセス
市平均公示地価24.1万円/m²は池袋直通圏として割安
落合川・黒目川の湧水環境が住宅地の付加価値
東村山3・4・21号（小平久留米線）の整備が進行中
買わない理由（5）
市人口は3年連続で減少し2050年に2020年比約▲8.5%見込み
高齢化率28.9%で生産年齢人口が先細り
賃貸空室率16.9%と供給過多の兆候
黒目川・落合川の洪水浸水想定区域
大型再開発を欠き地価上昇の起爆剤に乏しい
人口の未来（東久留米）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は96（減少傾向）。 高齢化率も全国より2.2pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は18,516人（2025）→15,989人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（東久留米）
東久留米市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は35.5%と全国より2.5pt低い。10年の変化は+3.9ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は28.8%と全国より3.8pt高い。 なお単身のうち65歳以上は14.9%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（東久留米市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.2%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街エリア性格駅前の繁華街同一需給圏は東久留米市とその周辺市(西東京市・清瀬市)の西武池袋線・新宿線沿線に及ぶ。住宅地の主な需要者は都心通勤者の一次取得者層で、地縁的選好性を持つ層が中心だが都心方面からの転入者も増加傾向にある。東久留米駅徒歩圏や複数スーパーが利用可能なエリアは特に人気が高く滞留期間が短い一方、駅から距離のあるバス便エリアはやや利便性が劣るものの割安感から需要を確保している。商業地では東久留米駅前・ひばりヶ丘駅前とも駅近の希少性を背景に事業者や賃貸投資家の取得需要が堅調で、価格帯は㎡あたり20万~60万円台と幅がある。西東京市側は複合商業施設開業や駅前広場整備を背景に地価上昇が目立つ。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み利便性高強み再開発マクロ感応性金利感応高一般的要因としては、景気は緩やかな回復基調にあるとの記述が大半を占め、低金利を背景とした不動産需要の底堅さが繰り返し指摘されている。一方で物価高・建築費高騰・金利動向への留意も複数地点で言及される。地域要因では、東久留米市内の人口・世帯数はほぼ横ばいで、既成住宅地域は地域要因の大きな変動がない地点が多い。対照的にひばりヶ丘駅周辺(西東京市)は駅前広場整備や複合施設開業により地域要因が上向きに評価され、年間変動率も+4.0~5.5%台と他地点(+2.0~3.4%台が中心)より突出して高い。個別的要因は概ね標準的画地で特段の変動なしとする地点が多数を占める。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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