文教都市の駅前が広場と木造商業ビルで更新され、地価は2025年に前年比+6%へ加速した
国立市の地価は10年で+37.7%上昇し、2025年は前年比+6.06%と伸びを強めた。2020年に再築された旧駅舎の周りでは、JR東初の木造商業ビル『nonowa国立SOUTH』が開業し、南口駅前広場の整備が2028年度の完成をめざして進む。一橋大学と大学通りの景観という文教都市の資産が実需を支える一方、人口は緩やかな減少局面にあり、48万円/m²台の地価は利回りを取りにくい。
エリアの見通し年表
旧駅舎東西の広場・円形公園・南口ロータリーを一体整備する南口駅前広場が完成予定(令和6年度基本設計→令和8〜9年度工事)
社人研推計では人口が2020年比で2.9%減の約7.5万人に緩やかに減少
旧駅舎東西の広場・円形公園・南口ロータリーを一体整備する南口駅前広場が完成予定(令和6年度基本設計→令和8〜9年度工事)
社人研推計では人口が2020年比で2.9%減の約7.5万人に緩やかに減少
買う理由（4）
文教都市の資産である大学通りの景観と一橋大学が実需を支える
JR東初の木造商業ビル『nonowa国立SOUTH』が2024年に開業し駅前が更新された
南口駅前広場の整備が2028年度完成をめざして進む
地価は10年で+37.7%上昇し2025年は前年比+6.06%へ加速した
買わない理由（3）
地価は48万円/m²台で利回りを取りにくい価格帯にある
人口は2050年に2020年比で2.9%減る緩やかな減少局面にある
まちづくり条例・景観規制で開発の自由度が制約される
人口の未来（国立）
駅中心から半径1km・49メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は95（減少傾向）。 高齢化率も全国より4.3pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は20,685人（2025）→17,159人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（国立）
国立市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は46.9%と全国より8.9pt高い。10年の変化は+2.9ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は24.1%と全国より0.9pt低い。 なお単身のうち65歳以上は11.4%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（国立市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率13.5%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層資産家・富裕層エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格郊外のベッドタウン国立駅を中心とするJR中央線沿線と、JR南武線(矢川・谷保)、京王線・武蔵野線沿線を含む広い同一需給圏が想定されている。国立駅周辺は学園都市・文教地区としてブランド力があり、資金に余裕のある一次取得層や富裕層からの需要が根強いが、供給物件が少なく細分化傾向が強まり中心価格帯の把握が困難な地点が多い。一方、府中市・国分寺市エリアは同一需給圏内居住者を中心とした一次取得層向けの戸建需要が安定的に推移し、旧来からの住宅地として需給は概ね安定。商業地は国立駅前・西国分寺駅前とも繁華性は限定的だが、店舗需要の代わりに共同住宅・マンション用地としての需要が下支えしている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強みブランド強み希少性マクロ感応性金利感応高一般的要因では金融緩和の終焉や金利上昇懸念、円安・物価上昇、米国次期政権の保護主義的政策による金利高・関税引上げへの懸念など、金融環境を巡る不透明感への言及が大半の地点で共通する。地域要因は、国立駅周辺で学園都市としての人気の高さや駅前再整備(nonowaオープン等)による商業性向上、府中市・国分寺市エリアでは既成住宅地の街路・環境条件が概ね安定的に推移との指摘が多い。年間変動率は住宅地・商業地とも大半がプラス3〜8%台で推移し、国立駅前商業地では希少性を背景に+10%超の上昇も見られるなど、地点間で温度差はあるものの総じて上昇基調が続いている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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