大手デベが競う番町学区と、海外勢が買い進む九段・神保町の二層構造
30件中29件の鑑定が地価上昇継続を予測し、値頃感ゾーンの神保町・九段では地価が年率+23%台の上昇も記録。一方、大手町商業地の地価は成熟域で年率+2%台に鈍化。日本テレビ通り沿道まちづくり構想の具体化と日銀の利上げペースが今後の分岐点となる。
エリアの見通し年表
日本テレビ通り沿道まちづくり基本構想が策定段階。市ヶ谷駅前の再整備構想が具体化へ。
日銀利上げの影響が都心高額物件に顕在化。番町エリアのマンション価格に調整圧力。
金利上昇による調整が一巡すれば、番町エリアの価格が底値圏に接近する可能性がある。
日本テレビ通り再開発が本格化。五番町・二番町エリアの街並みが刷新される。
再開発効果が地価に完全反映。千代田区の地価サイクルがピークに接近。
日本テレビ通り沿道まちづくり基本構想が策定段階。市ヶ谷駅前の再整備構想が具体化へ。
日銀利上げの影響が都心高額物件に顕在化。番町エリアのマンション価格に調整圧力。
金利上昇による調整が一巡すれば、番町エリアの価格が底値圏に接近する可能性がある。
日本テレビ通り再開発が本格化。五番町・二番町エリアの街並みが刷新される。
再開発効果が地価に完全反映。千代田区の地価サイクルがピークに接近。
買う理由（5）
番町ブランド — 東京屈指の住宅地としての希少性
4路線利用可能な都心交通ハブ
防衛省・法政大学が支える安定需要
日本テレビ通り沿道再開発構想
千代田区の手厚い子育て支援
買わない理由（4）
287万円/m2は高値圏。割安とは言えない
金利上昇局面で超高額物件は最も脆弱
賃貸利回りの圧縮が進行
外濠沿いの局所的な浸水リスク
人口の未来（市ヶ谷）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は116（増加傾向）。 高齢化率も全国より12.6pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は35,135人（2025）→37,428人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（市ヶ谷）
千代田区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は57.0%と全国より19.0pt高い。10年の変化は+2.6ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は19.5%と全国より5.5pt低い。 なお単身のうち65歳以上は9.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が11地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（千代田区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率12.6%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層不動産ファンド買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層資産家・富裕層エリア性格成熟した商業エリアエリア性格マンションが建つ予定の土地エリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は千代田区を中心に、靖国通り・新宿通り・外堀通り・内堀通り等の主要幹線道路沿いの高度商業地域から、番町・麹町・紀尾井町等の高級住宅地域まで多層的に構成される。商業地の主たる需要者は機関投資家・不動産ファンド・投資法人が中心で、複数の鑑定士が「国内外の機関投資家、投資ファンドが典型的需要者」と指摘している。大手町・外堀通り沿いは数百億〜数千億円規模の大型取引が中心で、九段〜靖国通り背後は数億〜30億円程度が中心帯。住宅地 (番町・麹町) は大手マンションデベロッパーが主な需要者で、100億円前後の大規模素地取引も記録されている。複数件で「千代田区の立地希少性により供給が極めて限定的」と共通して言及されており、価格帯の上限が広いことが市場特性として挙げられている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み希少性強みブランド強み利便性高マクロ感応性金利感応高全30件のうち大多数 (約25件) で「千代田区の立地希少性・金融政策・為替相場の影響により海外勢を含む投資需要が旺盛」という共通フレーズが登場しており、エリア全体の価格上昇を牽引する最大因子として位置付けられている。上昇率の幅は年率+2%台 (大手町) から+23%台 (神保町細街路) まで開きがあり、相対的に地価が低位だった神保町・水道橋・靖国通り背後等の「値頃感ゾーン」で上昇率が高い傾向が複数鑑定士によって確認されている。地域要因の変動として特記されているのは飯田橋区画整理地の整備進捗と神保町駅周辺での再開発ビル竣工であり、これらが周辺に新たな事務所・店舗需要を喚起している。個別的要因の変動は全件でほぼ認められていない。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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