一番街の脇で3棟タワーが同時着工。城北最大の5路線結節点で変容が進む
駅前商業地は地価の年間変動率+18%超と突出して上昇する一方、店舗賃料は横ばいで収益性に上限感が漂う。東口・西口で合計1,100戸超が2029〜2031年に相次ぎ竣工し、エリアの繁華性と需給双方が試される局面に入る。
エリアの見通し年表
シティタワー赤羽（26階302戸）着工。東口第一地区の権利変換計画認可。再開発機運が高まる。
東口第一地区の新築工事着手。工事期間中の一時的な環境悪化で価格交渉の余地。
赤羽台ゲートウェイ（29階550戸）竣工。シティタワー赤羽竣工。西口の景観が一変。
東口第一地区タワー（26階269戸）竣工。東西再開発の効果が地価に本格波及。
再開発効果が完全に織り込まれる。北区人口減少局面への移行が見込まれる時期。再開発効果が完全に織り込まれると市況が変化しうる。
シティタワー赤羽（26階302戸）着工。東口第一地区の権利変換計画認可。再開発機運が高まる。
東口第一地区の新築工事着手。工事期間中の一時的な環境悪化で価格交渉の余地。
赤羽台ゲートウェイ（29階550戸）竣工。シティタワー赤羽竣工。西口の景観が一変。
東口第一地区タワー（26階269戸）竣工。東西再開発の効果が地価に本格波及。
再開発効果が完全に織り込まれる。北区人口減少局面への移行が見込まれる時期。再開発効果が完全に織り込まれると市況が変化しうる。
買う理由（6）
JR5路線が乗り入れる北区最大のターミナル駅
東口・西口で3つの大型再開発が同時進行
住宅地の地価は97万円/m2と都心対比で割安
飲食店の充実度が23区トップクラス
10年間で地価+71%と堅調な上昇トレンド
北区の人口が36万人を超え増加継続中
買わない理由（4）
荒川氾濫リスクが極めて高い
再開発によるマンション大量供給で需給悪化リスク
北区の人口は2030年前後にピークを迎える見通し
地価上昇ペースの持続性に疑問
人口の未来（赤羽）
駅中心から半径1km・49メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は97（減少傾向）。 高齢化率も全国より3.9pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は37,416人（2025）→33,829人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（赤羽）
北区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は52.2%と全国より14.2pt高い。10年の変化は+2.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は19.4%と全国より5.6pt低い。 なお単身のうち65歳以上は14.6%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（北区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層不動産ファンドエリア性格駅前の繁華街エリア性格昔から続く住宅街エリア性格マンションが建つ予定の土地赤羽駅前の商業地域は、JR京浜東北線・埼京線のほか東京メトロ南北線も利用可能な城北エリア随一の結節点として、不動産開発業者・法人投資家・大手法人が広域から参入する旺盛な需要が形成されている。複数の鑑定士が「供給希少・需要底堅い」と評価しており、赤羽駅西口接面の最上位商業地では土地400〜550万円/㎡程度が市場の中心とされる。住宅地では一次取得者・買換え層が主体で、新築戸建住宅は北部エリアで5,000〜6,500万円、駅近のマンション適地では6,000〜8,000万円前後が取引の中心価格帯。マンション開発業者も都心部との価格差に割安感を見出し活発に参入しており、特に赤羽南エリアの高層マンション適地には底堅い法人需要がある。北区は最低敷地面積の規制がないため画地細分化が進みやすく、市場供給の主体は小規模分譲建売住宅となっている。外国人人口の増加も顕著で、世帯構成の多様化が進んでいると複数の鑑定士が言及している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み路線多数マクロ感応性景気感応高全30地点を通じて、区内の人口は微増・世帯数は増加傾向という共通の記述が見られる。商業地では取引価格は上昇傾向にある一方、店舗・オフィス賃料は横ばい水準が継続しており、複数の鑑定士がこの乖離を指摘している。住宅地では取引件数は概ね横ばいながら取引価格は上昇、新規賃料はやや上昇傾向と評価されている。変動率は駅前商業地が+18%前後と突出して高く、幹線沿い・王子神谷・志茂エリアの商業地が+12〜14%、住宅地は+7.5〜+12.6%の範囲に分布している。外国人人口の顕著な増加を指摘する鑑定士が複数存在し、入国制限緩和が世帯数増加に寄与しているとの見方が示された。高齢化率が高いことは住宅地の複数の鑑定書で共通して記載されており、将来的な地域需要構造への影響として認識されている。荒川沿い低地については取引件数が低水準にとどまり、水害危険性を懸念する記述が2〜3地点で確認できる。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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