機関投資家が集うブランド地。2031年に25階建が駅前を変える。
住宅地は地価の年間変動率+10〜14%・商業地も+9〜12%で全30地点が上昇傾向。ただし収益価格は比準価格に劣後し賃料は地価に追随していない。東急・三菱地所参画の東地区再開発（6.2万m²・250戸）が2031年竣工に向け進行中。マリクレール通り側は当面現状維持の見通し。
エリアの見通し年表
自由が丘一丁目29番地区再開発ビル竣工（15階建・約4万m2）。明治屋・スタバSHARE LOUNGE等が開業し、駅前が一変。
東地区再開発の組合設立認可・権利変換計画。再開発ビル竣工後の供給吸収の進捗や金利動向が、取得判断の参考材料となりうる。
東地区再開発着工（25階建・約6.2万m2・250戸）。東急・三菱地所が事業協力者として参画。
東地区再開発竣工。駅前広場・道路拡幅が完了し、自由が丘の街が完成形に。地価の上昇が一巡する可能性がある時期とみられる。
周辺街区（北地区・西地区）の再開発が本格化する見通し。次の投資サイクルを検討。
自由が丘一丁目29番地区再開発ビル竣工（15階建・約4万m2）。明治屋・スタバSHARE LOUNGE等が開業し、駅前が一変。
東地区再開発の組合設立認可・権利変換計画。再開発ビル竣工後の供給吸収の進捗や金利動向が、取得判断の参考材料となりうる。
東地区再開発着工（25階建・約6.2万m2・250戸）。東急・三菱地所が事業協力者として参画。
東地区再開発竣工。駅前広場・道路拡幅が完了し、自由が丘の街が完成形に。地価の上昇が一巡する可能性がある時期とみられる。
周辺街区（北地区・西地区）の再開発が本格化する見通し。次の投資サイクルを検討。
買う理由（5）
2大再開発が同時進行中
東急沿線最強のブランド力
目黒区の人口は2050年まで増加見通し
駅前広場・道路拡幅で都市基盤が一新
武蔵野台地上の安定した地盤
買わない理由（4）
地価145万円/m2は既に高水準。利回り確保が困難
金利上昇局面で高額住宅地に調整圧力
再開発プレミアムを相当織り込み済み
呑川沿いの局所的浸水リスク
人口の未来（自由が丘）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は100（横ばい傾向）。 高齢化率も全国より7.4pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は34,059人（2025）→31,065人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（自由が丘）
目黒区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は53.2%と全国より15.2pt高い。10年の変化は+6.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は20.0%と全国より5.0pt低い。 なお単身のうち65歳以上は9.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（目黒区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.7%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層資産家・富裕層買い手の需要層不動産ファンド買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格駅前の繁華街エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格マンションが建つ予定の土地エリア性格国道沿いの大型店ゾーン同一需給圏は目黒区および隣接区の東急東横線・大井町線・目黒線沿線の駅徒歩圏が中心。自由が丘駅前商業地ではREIT・私募ファンド・不動産業者等の機関投資家が中心需要者で、自由が丘ブランドと再開発期待から需要は旺盛だが、稀少性の高い立地条件ゆえ水面下取引が多く中心価格帯の把握は困難との記述が複数。住宅地は富裕層・高額所得者層の個人が中心で、中心価格帯は土地単価80〜160万円/㎡程度。中根2丁目や目黒本町などのマンション素地では高容積率を活かしたデベロッパー需要が旺盛。都立大学・学芸大学・大岡山・洗足など徒歩圏住宅地も買替層・一次取得層の需要が底堅く価格は上昇傾向で推移している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強みブランド強み再開発強み住環境良好強み路線多数マクロ感応性金利感応高全30件のほぼ全件で「地価は上昇傾向」と明記され、商業地の年間変動率は+9.2〜+12.1%、住宅地は+9.5〜+14.0%と高水準。共通の上昇要因として自由が丘駅前の市街地再開発進行、武蔵小山・西小山駅前再開発の波及、目黒区の人口微増、富裕層・投資家の旺盛な需要が挙げられる。一般的要因では景気の緩やかな回復、緩和的金融環境、円安・株高・建築費上昇の継続が下支え。一方で金利動向・物価高・海外情勢・世界的な不動産取引市場の冷え込みなどのリスクへの留意も複数記載される。地域要因の比較では「環境」項目が大きくプラスに寄与する地点が多く、自由が丘ブランドや住環境良好性が地価を押し上げる構図が読み取れる。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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