中央線・武蔵小金井駅北口に35階タワマン再開発が2026年度着工
西友跡地0.6haで415戸のタワーマンション（住友不動産、総事業費約317億円）が2026年度着工・2029年度竣工予定。武蔵小金井駅周辺の公示・基準地価は2024→2025年で+4.6%上昇し、10年では約+18%。一方、小金井市の人口は2031年ピーク後に緩やかな減少局面へ入り、賃料は都心通勤ファミリー層が中心で収益利回りは相対的に薄い。
エリアの見通し年表
武蔵小金井駅北口駅前東地区の再開発が着工。西友跡地0.6haで415戸タワーの本体工事が始まる。
中央線沿線の再開発需要が継続。東小金井の土地区画整理も進捗し、周辺の住宅地需要が底堅く推移。
北口タワー（415戸）が竣工。まとまった新規供給で一時的に需給が緩む可能性がある。
小金井市の人口が約12.8万人でピーク。以降は緩やかな減少局面に入る。
北口再開発の効果が地価に織り込まれる。人口減少局面での価格持続性を再評価する局面。
武蔵小金井駅北口駅前東地区の再開発が着工。西友跡地0.6haで415戸タワーの本体工事が始まる。
中央線沿線の再開発需要が継続。東小金井の土地区画整理も進捗し、周辺の住宅地需要が底堅く推移。
北口タワー（415戸）が竣工。まとまった新規供給で一時的に需給が緩む可能性がある。
小金井市の人口が約12.8万人でピーク。以降は緩やかな減少局面に入る。
北口再開発の効果が地価に織り込まれる。人口減少局面での価格持続性を再評価する局面。
買う理由（5）
武蔵小金井駅北口に415戸タワマン再開発が2026年度着工
中央線快速で新宿25分・東京37分の都心アクセス
武蔵小金井駅周辺の地価は10年で約+18%と着実に上昇
小金井市の人口は2031年まで増加が続く見込み
南口は既に再開発済みで駅前商業が成熟
買わない理由（4）
小金井市の人口は2031年ピーク後に減少へ転じる
賃料は都心通勤ファミリー層中心で収益利回りは薄い
市域の92.1%が浸水想定区域で想定最大浸水深3.0m
30年以内に震度6弱以上の確率が41.4%と全国平均超
人口の未来（武蔵小金井）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は102（増加傾向）。 高齢化率も全国より9.8pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は27,844人（2025）→25,734人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（武蔵小金井）
小金井市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は48.3%と全国より10.3pt高い。10年の変化は+1.9ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は25.0%と全国より0.0pt高い。 なお単身のうち65歳以上は9.7%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（小金井市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.4%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏はJR中央線沿線を中心に小金井市・武蔵野市・三鷹市等に広がる住宅地域および駅周辺の近隣商業地域で構成される。住宅地の需要者は都心通勤者を中心とする一次取得者・買換え層で、区部からの転入も見られる。土地100㎡前後で3000万円台後半〜5000万円台、新築戸建は5000万円台〜8000万円台が中心価格帯とする点で複数鑑定士が一致する。商業地は店舗兼共同住宅を求める個人・中小法人が主な需要者で、画地が大きい場合はマンションデベロッパーの参入も見込まれる。単価は35万〜60万円/㎡程度が中心だが、再開発が進む武蔵小金井駅前の商業地は170万〜200万円/㎡と突出する。供給が限定的な中、住宅・商業とも需要は堅調に推移していると多くの地点で指摘されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み住環境良好マクロ感応性金利感応高一般的要因は多くの地点で共通し、低金利・金融緩和の継続を背景に住宅需要が堅調であることが繰り返し言及される一方、建築費上昇や金利動向への留意も一部で示される。地域要因は大半の地点で「特段の変動なし」とされるが、武蔵小金井駅北口では第一種市街地再開発事業の決定、東小金井駅北側では区画整理の進捗が地域要因の変化として明記され、いずれも地価上昇を牽引する要素とされている。個別的要因は大半の標準地で変動なしとされ、画地条件も概ね標準的と評価される。年間変動率は住宅地の多くで3〜6%台の上昇にとどまるが、再開発の進む武蔵小金井駅前商業地では8%台まで拡大しており、再開発の有無による地域内の変動率格差が明確に表れている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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