区部から流入する一次取得者が支える戸建街。再開発2件が同時進行中
住宅地30地点中28件で地価上昇傾向を確認、直近は地価が前年比+3.1%に加速。ただし収益価格は比準価格の40〜60%水準にとどまり賃貸採算は低い。小川駅西口再開発（2024年11月基本協定）が進行中で近中期の注目点。小平駅北口60m級タワーは2032年着工予定と6年延期しており、金利動向が最大のリスク変数。
エリアの見通し年表
都市計画道路（3路線）完成予定
小平駅北口再開発 都市計画決定見込み
小平駅北口再開発 着工予定
都市計画道路（3路線）完成予定
小平駅北口再開発 都市計画決定見込み
小平駅北口再開発 着工予定
買う理由（4）
小川駅西口再開発が進行中
地価安定上昇トレンド
西武2路線（新宿線・拝島線）の交通結節点
住宅地24万円台の相対的割安感
買わない理由（4）
主力再開発カタリストの大幅延伸
2030年以降の人口ピークアウト
農地宅地化による供給増リスク
金利感応度が高い
人口の未来（小平）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は97（減少傾向）。 高齢化率も全国より4.4pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は21,459人（2025）→18,545人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（小平）
小平市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は41.7%と全国より3.7pt高い。10年の変化は+3.1ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は28.2%と全国より3.2pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.6%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（小平市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格マンションが建つ予定の土地需給圏は小平市および東村山・国分寺・東大和各市を含む西武線各線・JR武蔵野線沿線の住宅地域。中心需要者は30〜40代の一次取得者で、都心・多摩中心部への通勤者が多い。都内区部からの転入者増加を複数鑑定士が指摘。住宅地の中心価格帯は敷地100〜140㎡で土地2,000〜3,500万円、新築戸建3,500〜5,000万円程度。商業地は収益採算が低く、全体的に地価は上昇傾向で推移しており、利便性の高い駅近地点を中心に需要は堅調と評価される地点が多い。一方、駅から距離のある地点では値頃感を評価した底堅い需要が継続している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み路線多数マクロ感応性金利感応高一般的要因として、都心マンション高騰を受けた郊外戸建へのシフト・世帯所得の増加・区部からの人口流入が上昇押し上げ要因として多数の地点で言及。変動率は住宅地で年間+2.0〜+4.2%、商業地で+2.3〜+3.8%。一方、金利上昇・物価高騰による可処分所得の低下・景況感の変化が主要なリスクとして20件以上で言及。複数地点で「土地価格・建築コスト上昇による取引件数の減少・様子見傾向」を明記。小平駅北口再開発・小川駅西口第一種市街地再開発事業の進展が周辺地域への好影響要因として記述されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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