吉祥寺の隣駅で地価は約半分。ファミリー流入が止まらない熟成住宅街
住宅地は全鑑定30地点が上昇・強含みを見通し、駅徒歩圏では地価が前年比+5〜6%台。一方、賃料は地価に見合わず収益利回りは低位。南口中央通り東地区（約17ha）の都市計画決定が2026年度に予定されており、次のフェーズを左右するイベントとなる。
エリアの見通し年表
三鷹駅南口中央通り東地区再開発の都市計画決定（予定）。UR賃貸住宅の先行整備が始動。
都市計画決定を受けた地権者協議の本格化。外環道・中央JCT蓋かけ上部空間の開放で街の魅力向上。
再開発A街区（UR賃貸先行整備）竣工。駅前エリアの回遊性が改善。
再開発メイン街区の工事本格化。「子どもの森」コンセプトの緑化空間が形になる。
駅前再開発の主要部分が完了。三鷹駅南口の都市機能が大幅に向上し、地価に反映。
三鷹駅南口中央通り東地区再開発の都市計画決定（予定）。UR賃貸住宅の先行整備が始動。
都市計画決定を受けた地権者協議の本格化。外環道・中央JCT蓋かけ上部空間の開放で街の魅力向上。
再開発A街区（UR賃貸先行整備）竣工。駅前エリアの回遊性が改善。
再開発メイン街区の工事本格化。「子どもの森」コンセプトの緑化空間が形になる。
駅前再開発の主要部分が完了。三鷹駅南口の都市機能が大幅に向上し、地価に反映。
買う理由（5）
三鷹駅南口中央通り東地区再開発（約17ha）が始動
吉祥寺の隣駅で割安感が大きい
三鷹市の人口は2050年まで増加見込み（約20.2万人）
中央線特快停車駅で都心アクセスが良好
武蔵野台地の安定した地盤
買わない理由（4）
再開発の完了時期が不透明（20〜30年スパン）
10年で+23%と地価上昇はすでに進行中
金利上昇局面で住宅地は調整リスク
外環道工事の長期化による生活環境リスク
人口の未来（三鷹）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は101（増加傾向）。 高齢化率も全国より6.3pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は27,476人（2025）→25,091人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（三鷹）
三鷹市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は47.6%と全国より9.6pt高い。10年の変化は+1.6ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は24.9%と全国より0.1pt低い。 なお単身のうち65歳以上は10.6%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（三鷹市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.8%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層不動産ファンド買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格昔から続く住宅街エリア性格駅前の繁華街同一需給圏はJR中央線三鷹駅を軸に武蔵野市・小金井市・調布市周辺まで広がる。住宅地の主な需要者は都心通勤のファミリー層・一次取得者で、区部からの転入も複数の鑑定士が指摘している。土地100㎡程度での取引価格帯は地域によって3,000万円台（バス便圏）から7,000万円台後半（駅徒歩圏の優良住宅地）まで幅広い。共通して指摘されるのは「住宅需要は旺盛だが売り物件供給が少なく取引が低調」という需給のひっ迫感で、20件超の地点で言及されている。商業地は駅前に集中し、三鷹駅南口中央通り沿いでは投資法人・富裕層投資家が主な需要者として想定されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好強み希少性マクロ感応性金利感応高全30地点を通じ、一般的要因として「金融緩和の継続」または「低金利政策が住宅価格を下支え」という記述が最も高頻度で登場しており、金利環境が地価の主要支持要因と位置づけられている。地域要因の変動については大半の地点で「特段の変動なし」としているが、連雀通り拡幅事業を進行中と明記した地点（下連雀6丁目の商業地-12等）では道路整備による将来の環境改善を肯定的に評価している。変動率は住宅地で年間+3.5〜+5.9%、商業地で+4.2〜+10.2%と幅があり、三鷹駅南口直近の商業地-1では+10.2%の高い上昇率が記録されている。個別的要因の変動は全地点で「なし」。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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