新宿15分・都心サラリーマンの一次取得地。駅前1.9haの再開発が控える。
鑑定30件中28件以上が上昇を確認、2025年地価は前年比+7.56%と市平均を上回る一方、住宅地ほぼ全件で賃料が地価に見合わず収益投資の利回り確保は困難。2025年度末の駅前広場整備完成後、南口中央地区(1.9ha)が次の再開発フェーズへ。
エリアの見通し年表
調布駅前広場整備完成(2025年度末=令和8年3月)。長期計画の総仕上げ局面で集客と賑わいが一段強化。
調布駅南口中央地区第一種市街地再開発(約1.9ha)の事業認可〜着工フェーズ。再開発期待が地価をさらに押し上げる。
南口再開発の主要棟竣工想定。住商複合の新ランドマークが調布駅圏の集客力を強化。
南口再開発効果が地価に概ね反映完了。調布市の老年人口は2053年ピークに向け加速局面入り。
調布市の高齢化率30%超(2040年予測)。郊外住宅地全般の構造的需要転換期。
調布駅前広場整備完成(2025年度末=令和8年3月)。長期計画の総仕上げ局面で集客と賑わいが一段強化。
調布駅南口中央地区第一種市街地再開発(約1.9ha)の事業認可〜着工フェーズ。再開発期待が地価をさらに押し上げる。
南口再開発の主要棟竣工想定。住商複合の新ランドマークが調布駅圏の集客力を強化。
南口再開発効果が地価に概ね反映完了。調布市の老年人口は2053年ピークに向け加速局面入り。
調布市の高齢化率30%超(2040年予測)。郊外住宅地全般の構造的需要転換期。
買う理由（5）
京王線地下化(2012)+駅前広場整備2025年度末完成で駅前空間が一新
調布駅南口中央地区第一種市街地再開発(約1.9ha)が進行中
京王線特急停車駅で新宿15分・調布市の中核
2025年地価+7.56%は調布市全体(+7.2%)を上回り上昇加速中
トリエ京王調布(2017)が駅前商業を強化
買わない理由（5）
調布市の生産年齢人口は2025年がピーク
高齢化率は2040年30.4%・2053年35.7%まで上昇予測
58.9万円/m²は23区外として高水準で参入コストが重い
駅前広場整備の効果は既に2024-2025年の地価上昇に織り込み
多摩川流域で水害ハザードリスクが存在
人口の未来（調布）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は102（増加傾向）。 高齢化率も全国より8.7pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は33,520人（2025）→29,705人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（調布）
調布市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は47.5%と全国より9.5pt高い。10年の変化は+2.6ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は24.1%と全国より0.9pt低い。 なお単身のうち65歳以上は9.7%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（調布市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率9.7%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格昔から続く住宅街エリア性格駅前の繁華街同一需給圏は住宅地が京王線沿線の調布市及び隣接市区（府中・狛江・三鷹）、商業地が調布市及び隣接市の商業・近隣商業地域と把握される。住宅地の需要者は都心通勤のサラリーマン層を中心とした一次取得者・買換取得者で、複数の鑑定士が「同一需給圏内の居住者が中心で圏外からの転入も認められる」と指摘する。調布駅から徒歩圏の住宅地は再開発効果もあり旺盛な需要に対し供給が限定的で、希少性プレミアムが顕著である。商業地の需要者は地縁性を有する法人・個人事業者・不動産業者が主体で、調布駅前は店舗事務所ビルやマンション用地としての需要も高い。一方、旧甲州街道・国道沿いなど繁華性の低い商業地は地縁的選好性に支えられるものの、複数の鑑定士が店舗等の賃貸需要はやや弱含みと指摘しており、収益性は駅近商業地と比べ見劣りする。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み利便性高マクロ感応性金利感応高全30件にわたって地価の上昇基調が一致して記述されており、調布市の人口微増が多数の地点で言及されている。調布駅前については「駅前広場整備事業の進捗」と「駅周辺商業施設の更新」が具体的な向上的地域要因として複数の鑑定士により指摘され、マンション需要とも相まって需要が強いとされる。一般的要因としてはインフレ傾向・低金利政策を背景とした地価上昇が全体的なトレンドとして共通する一方、「貸出金利の先高感」「金利上昇への懸念」も20件超の地点で言及されており、今後の金利動向がリスク要因として認識されている。周辺部では値頃感から需要が高いという記述も見られ、駅近に比べて上昇率は低いながらも安定的に需要が維持されている。工場・事業所が混在する多摩川1丁目（住宅地37）では共同住宅への建て替えが今後みられていくとの将来展望も示された。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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