スカイライナーが止まる5路線ハブ。外国人居住者が増え、機関投資家が競合する街。
地価の年間変動率は住宅地+7〜+15%・商業地最大+16%と上昇が継続する一方、賃料は地価に追いつかず利回りは圧迫傾向。西日暮里2.3ha再開発は2025年1月に組合認可を取得、2027年本体着工が次の転換点。
エリアの見通し年表
西日暮里駅前再開発の組合認可済(2025年1月)。準備工事フェーズに移行。
再開発の本体着工。周辺地価への先取り需要が継続。
再開発進捗が可視化。商業棟・住宅棟の竣工目処。賃料相場が再評価。
再開発エリア竣工(予定)。ペデストリアンデッキで駅周辺の回遊性が向上。
再開発効果が完全に地価に織り込まれた状態。出口を検討できる局面のひとつ。
西日暮里駅前再開発の組合認可済(2025年1月)。準備工事フェーズに移行。
再開発の本体着工。周辺地価への先取り需要が継続。
再開発進捗が可視化。商業棟・住宅棟の竣工目処。賃料相場が再評価。
再開発エリア竣工(予定)。ペデストリアンデッキで駅周辺の回遊性が向上。
再開発効果が完全に地価に織り込まれた状態。出口を検討できる局面のひとつ。
買う理由（5）
西日暮里駅前再開発(2.3ha)が組合認可済(2025年1月)
5路線ハブ+成田空港直通
公示地価が+12.47%(直近年)で都内最高水準
谷根千・繊維街・上野公園に近接
荒川区の人口は2050年に2020比+6.3%増加予測
買わない理由（3）
荒川・隅田川流域の洪水・高潮リスク
0〜14歳人口の減少傾向
地価がバブル期高値(159万円/m²)に接近
人口の未来（日暮里）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は107（増加傾向）。 高齢化率も全国より8.7pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は46,420人（2025）→45,448人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（日暮里）
荒川区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は49.5%と全国より11.5pt高い。10年の変化は+6.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は21.8%と全国より3.2pt低い。 なお単身のうち65歳以上は13.7%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（荒川区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率12.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層不動産ファンドエリア性格駅前の繁華街エリア性格昔から続く住宅街エリア性格マンションが建つ予定の土地日暮里駅に近接する高容積商業地は、機関投資家・大手不動産業者・マンション開発業者を中心に需要が旺盛で、インバウンド需要による繁華性向上への期待が複数の鑑定士から指摘されている。商業地の供給は希少で需給は強含みで推移しており、駅前の標準的画地では3億円台半ばから5億円超の取引が中心と把握される。住宅地では荒川区内の居住者（地縁的選好性を有する個人）が主要需要層で、一次取得者と建売目的の不動産業者が並立する。都電荒川線・JR各線・東京メトロ千代田線など複数路線の各駅徒歩圏という広域接近性が需要層の厚みを生んでいる。外国人世帯の増加傾向が複数件で言及されており、住宅需要の多様化も確認される。マンション用地は希少性が際立ち、デベロッパーの仕入れ競争が活発で短い滞留期間での成約が続いている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数強み希少性マクロ感応性金利感応高荒川区内の人口は微増、世帯数は増加で推移しており、外国人居住者の増加が複数件（2件）で明示されている。不動産取引件数は全体として横ばい傾向であるが、取引価格は住宅地・商業地ともに上昇が継続しており、年間変動率は住宅地で+6.7%〜+15.0%、商業地で+7.9%〜+16.4%と幅広い。日暮里駅徒歩圏の高容積商業地ほど上昇率が高く、駅から距離がある住工混在地ほど上昇幅は穏やかな傾向がある。住宅地の賃料は横ばいからやや上昇、店舗・オフィス賃料は概ね横ばいであり、地価上昇に賃料が追いついていないとの指摘が複数件で共通している。今後の金利上昇を懸念する記述が2件で見られる。住工混在地での小工場・作業所の減少と住宅化の進展は長期的な地域要因の変化として複数鑑定士が一致して認識している。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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