共働き子育て23区4位・池袋1駅の街に、総事業費349億円のタワー2棟が迫る
住宅地公示地価は前年比+7.9%で上昇継続。鑑定30件中28件が取引価格上昇を確認。一方、中古マンション平米単価は前年比-1.4%と反動調整中で、賃料は地価に遅行する傾向。2027年6月に板橋口（388戸）、2030年1月に西口（390戸）の駅直結タワーが相次いで竣工し、合計780戸の新規供給が中古市場に競合を生む局面でもある。
エリアの見通し年表
西口A街区（37階・140m・約390戸）が7月着工。板橋口（34階・126m・388戸）は地下躯体工事中。駅前で工事景観が顕在化。
板橋口地区タワー（プラウドタワー想定・JR東日本×野村不動産・388戸）が6月竣工。アトレ板橋初出店、区民プラザも開業。
西口A街区（37階・約390戸）1月竣工、西口駅前広場リニューアル完了。東西の景観が一変し再開発効果が顕在化。
東西タワー2棟（合計約780戸）の入居が完了。新規供給による中古市場の調整も一巡し、街の新しい価値が定着。
板橋区人口ピーク（2040年）の手前、再開発効果が価格に反映されやすい時期とされる。共働き子育てしやすい街の評価も実需を下支え。
西口A街区（37階・140m・約390戸）が7月着工。板橋口（34階・126m・388戸）は地下躯体工事中。駅前で工事景観が顕在化。
板橋口地区タワー（プラウドタワー想定・JR東日本×野村不動産・388戸）が6月竣工。アトレ板橋初出店、区民プラザも開業。
西口A街区（37階・約390戸）1月竣工、西口駅前広場リニューアル完了。東西の景観が一変し再開発効果が顕在化。
東西タワー2棟（合計約780戸）の入居が完了。新規供給による中古市場の調整も一巡し、街の新しい価値が定着。
板橋区人口ピーク（2040年）の手前、再開発効果が価格に反映されやすい時期とされる。共働き子育てしやすい街の評価も実需を下支え。
買う理由（6）
板橋駅東西で2棟の駅直結タワーが2027年・2030年に相次ぎ竣工
JR埼京線で池袋1駅3分・新宿11分・大崎19分の都心アクセス
住宅地公示地価52.3万円/m²と池袋・赤羽対比で割安
板橋区は共働き子育てしやすい街ランキング上位の常連
板橋区の人口は58万人超・2040年まで増加見込み
23区6位の治安と巨大医療インフラ・100か所の商店街
買わない理由（4）
再開発タワー2棟で約780戸の新規供給が一気に到来
石神井川・新河岸川・荒川流域の浸水ハザードが残存
中古マンション平米単価103万円・直近は調整局面
2040年ピーク後は板橋区も人口縮小局面
人口の未来（板橋）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は106（増加傾向）。 高齢化率も全国より9.5pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は58,202人（2025）→57,942人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（板橋）
板橋区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は54.4%と全国より16.4pt高い。10年の変化は+4.3ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は19.4%と全国より5.6pt低い。 なお単身のうち65歳以上は12.1%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（板橋区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.7%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格昔から続く住宅街エリア性格マンションが建つ予定の土地エリア性格駅前の繁華街同一需給圏は板橋区を中心に北区・豊島区・練馬区等の隣接区を含む広域圏として設定されており、鉄道路線別に東武東上線・都営三田線・ＪＲ埼京線・東京メトロ有楽町線・副都心線の沿線住宅地と商業地が需給圏の骨格を形成している。複数の鑑定士が共通して指摘する特徴として、住宅地では一次取得者（第一次需要者）と建売業者が主たる需要者であり、土地の細分化傾向が顕著である点が挙げられる。商業地の需要者は、高容積率地域ではマンションデベロッパー、繁華性のある駅前では地縁を有する個人・法人事業者やチェーン展開の法人が中心となる。板橋区内の高容積率商業地は供給不足感が強く、複数件で「需要が供給を上回る」と明記されている。住宅地の価格帯は新築建売住宅で概ね6,000万円〜8,000万円台が中心で、駅距離や路線により幅がある。マンション用大規模素地は3〜10億円超の取引水準が把握されており、需要は引き続き堅調と評価されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み路線多数マクロ感応性景気感応高一般的要因として、全30件で板橋区の人口微増・世帯数増加が共通して記載されており、取引価格の上昇傾向が継続している。住宅地取引件数は「やや増加」が大半、商業地取引件数は「横ばい」が多いものの取引価格は上昇という構図が反復している。地域要因の変化については、大山駅周辺の再開発進捗が最も多く言及されており、「クロスポイント周辺地区」「ピッコロ・スクエア周辺地区」の再開発組合設立認可（令和5年9月）や大山駅東地区の地区計画策定が複数地点の変動要因として挙げられている。JR板橋駅西口再開発についても複数の鑑定士が地域要因の刺激として言及している。一方、大山・板橋駅以外の既成住宅地（常盤台、前野町、富士見町等）では「特段の地域要因変動なし」とする記述が大半で、上昇は一般的要因の波及として説明されている。外国人人口の増加に言及した地点も複数あった。個別的要因は全件で「変動なし」とされている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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