都内最小クラスの6.4km²に一次取得者が流入し、地価14地点全件で上昇。
世田谷区隣接の割安感が一次取得者を引き付け地価は前年比+6.86%。住宅地は比準価格優先で賃貸採算が低位に留まる一方、立地適正化計画による狛江駅前商業地化と2028年多摩川住宅1,217戸竣工が次の需給変動点。
エリアの見通し年表
狛江駅南口の市街地総合再生基本計画が策定フェーズ。かわまちづくり計画も進行し将来材料が形になり始める。
多摩川住宅の建替え（全4棟1,217戸）が竣工。大型供給が一巡し、中古・賃貸の需給が落ち着く時期にあたる。駅近物件の需給動向が注目される。
南口再開発が具体化。新宿直通の実需が賃貸・売買を下支えし、駅近の希少性が高まる。
再開発効果が地価に概ね織り込まれる。市の人口がピークアウトに向かうフェーズへ。
狛江駅南口の市街地総合再生基本計画が策定フェーズ。かわまちづくり計画も進行し将来材料が形になり始める。
多摩川住宅の建替え（全4棟1,217戸）が竣工。大型供給が一巡し、中古・賃貸の需給が落ち着く時期にあたる。駅近物件の需給動向が注目される。
南口再開発が具体化。新宿直通の実需が賃貸・売買を下支えし、駅近の希少性が高まる。
再開発効果が地価に概ね織り込まれる。市の人口がピークアウトに向かうフェーズへ。
買う理由（5）
小田急小田原線で新宿20分台の実需
世田谷区隣接の生活利便とブランド波及
狛江駅南口の市街地総合再生・かわまちづくり
地価10年で+20%・直近+6.86%の安定上昇
市域が狭小・市街化済みで新規大量供給が起きにくい
買わない理由（5）
多摩川の洪水ハザード（1974年狛江水害・2019年氾濫危機）
多摩川住宅 全4棟1,217戸の大型供給（2028年竣工）
駅前の建物老朽化・密集と垂直避難の課題
将来は緩やかな人口減・高齢化
賃貸空室率16.6%・狭小市で投資妙味は限定的
人口の未来（狛江）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は106（増加傾向）。 高齢化率も全国より8.2pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は31,343人（2025）→28,993人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（狛江）
狛江市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は47.8%と全国より9.8pt高い。10年の変化は+0.9ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は24.3%と全国より0.7pt低い。 なお単身のうち65歳以上は12.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（狛江市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.3%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格昔から続く住宅街エリア性格駅前の繁華街同一需給圏は小田急線・京王線沿線の狛江市・調布市南部・世田谷区西部の住宅地域および近隣商業地域。住宅地の需要者は同一需給圏のサラリーマン世帯を中心とした一次取得者・買い替え層が主力で、都心通勤層による住み替え需要も継続している。複数の鑑定士が「供給物件が少なく地価が上昇」と指摘しており、住宅地では駅徒歩圏に限らず徒歩限界圏にある地点でも需要が堅調とされている。商業地については、駅近接の近隣商業地域への需要は法人・個人事業者・投資家が中心であるが、店舗・事務所の賃貸需要はやや弱含みとされ、顧客の地縁的選好性に支えられている状況が2件で共通して言及された。住宅地の収益物件採算性は全件で低位と判断されており、取引は一貫して自用目的が中心と把握されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数強み希少性マクロ感応性金利感応高住宅地の年間変動率は全地点でプラスとなり、駅徒歩圏の岩戸北エリアで最高+8.1%、駅から距離をやや要する地点でも+4.5〜+5%台で推移している。商業地では+7.1〜+7.6%と住宅地に匹敵する上昇率が記録されている。地域要因については全14件で「特段の変化は認められない」と評価されており、地価上昇は一般的要因（インフレ傾向・低金利・割安感による需要増）が主因とされる。商業地2件では「インフレ傾向の中、貸出金利の先高感はあるものの地価水準の上昇傾向が顕著」と、金利上昇リスクを認識しつつも現状の上昇基調を確認する記述が共通して見られた。狛江市の人口がやや減少傾向にある点は複数件で言及されているが、現時点では地価押し下げ要因として顕在化していないとされている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 14 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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