東京最長級アーケードの脇で、963億円の再開発が動く
鑑定30件全件で地価上昇確認、2026年公示地価は前年比+14.59%。投資ファンドとマンションデベが需要を競う一方、金利感応度が高い点と2030年代の2,800戸集中供給が価格変数。小山三丁目第1地区（39階・2033年竣工）着工が次の転換点。
エリアの見通し年表
小山三丁目第1地区の再開発組合設立認可（2025年11月）。事業が本格始動。
高輪ゲートウェイシティが全面開業（2026年3月28日）。品川区全体のブランド価値向上を後押し。
小山三丁目第1地区（39階・約850戸）着工。街の変貌が目に見える段階に。
小山三丁目第1地区竣工。駅前に新たなタワーと商業施設が誕生。
リニア開業＋再開発群の完全反映。品川ターミナル効果がピーク。
小山三丁目第1地区の再開発組合設立認可（2025年11月）。事業が本格始動。
高輪ゲートウェイシティが全面開業（2026年3月28日）。品川区全体のブランド価値向上を後押し。
小山三丁目第1地区（39階・約850戸）着工。街の変貌が目に見える段階に。
小山三丁目第1地区竣工。駅前に新たなタワーと商業施設が誕生。
リニア開業＋再開発群の完全反映。品川ターミナル効果がピーク。
買う理由（5）
駅前で4つの大規模再開発が連続進行
東急目黒線で目黒まで2駅・都心直結のアクセス
パルム商店街（全長約800m）の圧倒的な生活利便性
10年で+68%の力強い地価上昇トレンド
品川区の人口は2045年まで増加見通し
買わない理由（4）
直近の地価上昇が急激（+14.59%/年）
再開発完成後の大量供給リスク
金利上昇局面での高価格帯リスク
立会川流域の浸水リスク
人口の未来（武蔵小山）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は106（増加傾向）。 高齢化率も全国より9.4pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は55,696人（2025）→54,338人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（武蔵小山）
品川区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は57.3%と全国より19.3pt高い。10年の変化は+4.2ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は18.8%と全国より6.2pt低い。 なお単身のうち65歳以上は9.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（品川区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.1%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層不動産ファンド買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層資産家・富裕層エリア性格駅前の繁華街エリア性格成熟した商業エリアエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は品川区および隣接区（目黒区・大田区等）の商業地・住宅地。商業地における需要者の中心は投資ファンド・不動産事業者・機関投資家であり、複数の鑑定士が「旺盛な投資需要」「収益増加期待から利回り低下」を共通して指摘する。武蔵小山駅前の商店街は知名度上昇とともに店舗・賃貸双方の需要が堅調で、標準的規模の商業地で総額2〜5億円程度が中心価格帯。五反田・大崎エリアの幹線道路沿いは稀少性が高く、単価200〜400万円/㎡台の取引が散見される。住宅地では、東急線沿線の武蔵小山・戸越銀座周辺は一次取得者から高所得層まで幅広い需要が確認される一方、城南五山（花房山・池田山）はマンションデベロッパーと国内外富裕層が主な買い手となり、土地総額1億〜5億円超の取引が中心。複数鑑定士が「物件供給が少ない」「売り物件が出ると強い引き合い」と指摘しており、需給タイト感が価格を支えている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み利便性高強みブランドマクロ感応性金利感応高全30地点にわたって地価は年間+9.9%〜+14.5%の上昇を示しており、複数の鑑定士が「都内不動産市場の需要は引き続き強く、上昇傾向を強めている」と表現する。エリア固有の変動要因として最も多く言及されるのが武蔵小山駅前再開発と大崎駅周辺の継続的再開発であり、前者は「繁華性・利便性の一層の高まり」、後者は「駅前機能更新への期待と波及需要」として地価押し上げ要因に位置付けられている。五反田エリアでは五反田JPビルの竣工とTOCビル建替延期が対照的に言及された。日銀の有金利政策転換については「影響は軽微」との評価が多数で、金利上昇を理由とした需要減退の記述は少ない。城南五山（花房山・池田山）では「円安・株高を背景とした海外投資家・国内富裕層の需要増大」が追加要因として浮上しており、変動率+14%台の高さを支えている。品川区の人口・世帯数がコロナ禍前を上回って増加中との記述も複数の地点で見られた。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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