国内最大5,632戸の湾岸タウン。転売上乗せ率は4ヶ月連続で114%台へ縮小
住宅地は全6地点で上昇継続予測、勝どき・月島周辺は地価が前年比+12〜+15%台。一方、豊海タワー2,046戸(2027年)・勝どき東464戸(2028年)が半径1km圏に加わり、晴海5丁目の成約は1件どまりの局面。臨海地下鉄開業は2040年代が目線。
エリアの見通し年表
東京BRT東京駅ルート開業。交通改善は好材料だが、同時期に金利1%到達で変動ローン返済額増加が本格化。転売在庫はさらに膨張。
豊海タワー（53階・2,046戸）入居開始。湾岸エリアの供給過剰が顕在化。HARUMI FLAG転売市場に更なる下押し圧力。
勝どき東B棟（29階・464戸）竣工。金利上昇の累積効果で中古マンション価格に本格的な調整圧力。底値を探る局面。
臨海地下鉄着工（予定）。供給消化が進み街の成熟が見え始める。金利動向次第で再参入を検討。
臨海地下鉄開業（予定）。晴海駅誕生で鉄道空白地帯が解消。エリア価値が根本的に変わる最大のカタリスト。
東京BRT東京駅ルート開業。交通改善は好材料だが、同時期に金利1%到達で変動ローン返済額増加が本格化。転売在庫はさらに膨張。
豊海タワー（53階・2,046戸）入居開始。湾岸エリアの供給過剰が顕在化。HARUMI FLAG転売市場に更なる下押し圧力。
勝どき東B棟（29階・464戸）竣工。金利上昇の累積効果で中古マンション価格に本格的な調整圧力。底値を探る局面。
臨海地下鉄着工（予定）。供給消化が進み街の成熟が見え始める。金利動向次第で再参入を検討。
臨海地下鉄開業（予定）。晴海駅誕生で鉄道空白地帯が解消。エリア価値が根本的に変わる最大のカタリスト。
買う理由（5）
臨海地下鉄（晴海駅）が2040年頃に開業予定
東京BRTが2026年秋に東京駅ルートを開設
中央区の人口は2029年に22万人超へ増加見込み
5,632戸のスケールメリットによる生活インフラ
分譲価格からの含み益がまだ残る
買わない理由（5）
半径1km圏で8,000戸超の大量供給が控える
転売上乗せ率が4ヶ月連続低下、114%台に縮小
最寄り駅まで徒歩20分。鉄道空白地帯の根本課題
金利上昇が高額物件を直撃する局面
埋立地の液状化・高潮リスクが構造的に存在
人口の未来（晴海）
駅中心から半径1km・36メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は119（増加傾向）。 高齢化率も全国より12.8pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は43,979人（2025）→47,078人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（晴海）
中央区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は52.6%と全国より14.6pt高い。10年の変化は-0.2ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は20.4%と全国より4.6pt低い。 なお単身のうち65歳以上は8.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が12地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（中央区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.0%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層不動産ファンド買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格マンションが建つ予定の土地エリア性格成熟した商業エリア月島・佃・勝どき・晴海を中心とする湾岸住宅地域では、実需の個人エンドユーザー・マンションデベロッパー・投資ファンドの三者が競合している。複数の鑑定士が「マンション需要は賃貸・売買ともに底堅い」と共通して指摘しており、供給が限定的なことから地価は上昇基調が継続している。小規模宅地の取引価格帯は1億円前後、マンション用地（面大地）は数十億円から数百億円規模に及ぶ。商業地では、銀座・京橋・築地など高度商業地域においてREIT・投資ファンド・大手不動産会社が主たる需要者であり、買い手の資金調達力に応じた価格帯のばらつきが大きい。一方、晴海2丁目など湾岸の大規模オフィス地は「都心部への交通接近性が劣る」として大手法人からの競争力がやや低く評価されており、数百億円規模の取引が成立する高度商業地との二極化が顕著である。月島・新川・八丁堀などの中型商業地は個人投資家・中堅不動産会社・マンションデベロッパーが混在し、用途の混在化が進行中と複数地点で言及されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み利便性高強み希少性マクロ感応性金利感応高住宅地（6件）では年間変動率が+12〜+15%台と一貫して上昇傾向にあり、交通接近条件やHARUMI FLAG完成等による環境改善が変動要因として複数の鑑定士に共通して挙げられている。勝どき・晴海エリアでは五輪選手村跡地再開発の完成段階を記録した地点があり、近隣地域の熟成度向上が直接の地域要因として言及されている。商業地（24件）は地域によって変動率の幅が大きく、月島・築地・八丁堀・茅場町などの中型商業地では+18〜+20%台に達する地点が複数ある一方、銀座中央通り近傍の高度商業地（中央-商業地4：銀座3丁目、中央-商業地26：八丁堀1丁目など）では+5〜+9%台に留まる。晴海2丁目の大規模オフィス地は0.0%（横ばい）と突出して低い。築地地区では「築地市場跡地の再開発・事業者決定」が地域要因の変化として複数鑑定士に言及されており、将来の繁華性・利便性向上への期待が地価の下支えとなっている。インバウンド需要の回復と円安基調も銀座・築地エリアの変動要因として挙げられている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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