中目黒・自由が丘・学芸大学—高所得層の街で3大再開発が10年以内に完結する
地価は住宅地で年間+10〜+19%・商業地で+9〜+13%と全域上昇。鑑定士30件中15件超が素地供給の極端な希少性を指摘する一方、にこま通り木造密集の防災リスクと金利上昇局面での調整圧力が残る。2028年JR目黒ビル、2031年自由が丘東地区、2033年中目黒駅前北地区37階と開発パイプラインは途切れない。
エリアの見通し年表
中目黒駅前北地区、都市計画決定。自由が丘東地区、組合設立認可。再開発の具体化を注視。
JR目黒ビル開業（地上9階・商業+オフィス複合）。金利調整で価格が下がる局面では取得コストが低下する可能性がある。
自由が丘東地区再開発竣工（25階建・約250戸）。エリアの商業価値が大幅向上。
中目黒駅前北地区着工中。自由が丘効果が地価に反映。地価への反映状況を確認するタイミング。
中目黒駅前北地区竣工（37階・160m・約260戸）。エリアの完成形。
中目黒駅前北地区、都市計画決定。自由が丘東地区、組合設立認可。再開発の具体化を注視。
JR目黒ビル開業（地上9階・商業+オフィス複合）。金利調整で価格が下がる局面では取得コストが低下する可能性がある。
自由が丘東地区再開発竣工（25階建・約250戸）。エリアの商業価値が大幅向上。
中目黒駅前北地区着工中。自由が丘効果が地価に反映。地価への反映状況を確認するタイミング。
中目黒駅前北地区竣工（37階・160m・約260戸）。エリアの完成形。
買う理由（5）
3大再開発が同時進行中
「住みたい街」ブランド力が資産価値を下支え
人口は2050年までピークを迎えない見通し
交通利便性が極めて高い
液状化リスクが低い地盤
買わない理由（4）
地価160万円/m2は既に高水準。利回り確保が困難
地価は10年で+56%上昇済。再開発期待を相当織り込み
金利上昇局面で高額物件は調整圧力大
目黒川沿いの浸水リスク
人口の未来（目黒）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は107（増加傾向）。 高齢化率も全国より11.9pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は45,225人（2025）→42,692人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（目黒）
目黒区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は53.2%と全国より15.2pt高い。10年の変化は+6.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は20.0%と全国より5.0pt低い。 なお単身のうち65歳以上は9.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（目黒区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.7%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層資産家・富裕層買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層不動産ファンドエリア性格昔から続く住宅街エリア性格駅前の繁華街同一需給圏は目黒区・渋谷区・品川区を中心とした都心城南エリアに広く形成される。住宅地の典型的需要者は高所得層・富裕層の自用個人であり、二次・三次取得者層や区外からの転入者も多い。商業地・マンション用地ではREIT・私募ファンド・国内外の機関投資家、マンションデベロッパーが主要プレーヤーとなる。複数の鑑定士が「纏まった規模の素地供給が極めて限定的」と指摘しており、需給逼迫が価格の底支えとなっている。住宅地の中心価格帯は用途・規模により100〜300万円/m²と幅広く、青葉台の高級邸宅地や玉川通り沿いのマンション用地では315万円/m²を超える取引も見られる。商業地は中目黒駅前で520万円/m²に達し、駅距離・繁華性に応じた価格格差が顕著である。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み希少性強み再開発強み路線多数マクロ感応性景気感応高変動率は住宅地で年間+10〜+19%、商業地で+9〜+13%と広い範囲にわたる。30件中25件以上の地点で「目黒区の人口微増・生産年齢人口増加」または「都心回帰の動き」が言及されており、需要の構造的な底堅さを複数鑑定士が共通して指摘する。個別イベントとしては、中目黒駅前北地区の市街地再開発事業協議開始、相鉄新横浜線・東急新横浜線の相互直通による交通利便性向上、武蔵小山・西小山の防災街区整備事業完了（パークホームズ西小山竣工・無電柱化）による目黒本町地区への波及が押し上げ要因として言及される。一方、金利動向・物価上昇はリスク要因として多くの地点で注記されるが、現時点では価格への悪影響は限定的との評価が支配的である。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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