外国人流入の城東住宅地に、三井不動産参画の39階タワマンが着工へ
駅近商業地が年間変動率+10〜12%と都内東部で突出し、外国人流入で人口も微増継続。海抜ゼロメートル地帯の水害リスクは残るが、三井不動産参画のB街区タワマン(39階・543戸)が2032年竣工を控え再開発は折り返し地点。
エリアの見通し年表
A街区（地上11階商業＋地上9階業務）の建設工事が進行。2027年竣工を控え、駅前の業務・商業機能の刷新が見え始める段階。
A街区竣工（商業・業務施設オープン）。同年10月にB街区（39階タワマン）着工。再開発の現物が立ち上がると、周辺物件の需要が高まる傾向がある。
新金線BRT（10駅・葛飾区縦断バス）の段階開通が始まる見通し。エリア交通網の質的変化が始まる。
B街区タワマン竣工（4月）。総戸数543戸・高さ約160mの新ランドマークが街びらき。駅前景観が一変。
再開発効果が中古相場に反映される一方、葛飾区人口は2045年にかけて減少が見込まれており、中古相場への影響が現れ始める可能性がある。
A街区（地上11階商業＋地上9階業務）の建設工事が進行。2027年竣工を控え、駅前の業務・商業機能の刷新が見え始める段階。
A街区竣工（商業・業務施設オープン）。同年10月にB街区（39階タワマン）着工。再開発の現物が立ち上がると、周辺物件の需要が高まる傾向がある。
新金線BRT（10駅・葛飾区縦断バス）の段階開通が始まる見通し。エリア交通網の質的変化が始まる。
B街区タワマン竣工（4月）。総戸数543戸・高さ約160mの新ランドマークが街びらき。駅前景観が一変。
再開発効果が中古相場に反映される一方、葛飾区人口は2045年にかけて減少が見込まれており、中古相場への影響が現れ始める可能性がある。
買う理由（6）
南口再開発（1.5ha）が本格着工フェーズに移行
地価上昇が加速フェーズに突入し葛飾区トップ
JR総武線快速停車で東京駅10〜13分の都心アクセス
新金線BRT（葛飾区縦断）が次の交通カタリスト
葛飾区人口は2045年底打ち→2050年に増加転換予測
ルミエール商店街・シャポー新小岩を核とした商業集積
買わない理由（5）
海抜ゼロメートル地帯で江東5区広域水害リスク
新小岩地区の犯罪認知件数は葛飾区平均の約1.6倍
2032年にB街区543戸の集中供給で局地的な需給悪化
10年で+49.94%上昇済みで割安感は薄れた
新金線BRTは2030年代後半でカタリストとしては遠い
人口の未来（新小岩）
駅中心から半径1km・43メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は96（減少傾向）。 高齢化率も全国より5.9pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は33,404人（2025）→28,823人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（新小岩）
葛飾区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は43.6%と全国より5.6pt高い。10年の変化は+5.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は24.4%と全国より0.6pt低い。 なお単身のうち65歳以上は13.5%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（葛飾区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.8%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格駅前の繁華街エリア性格昔から続く住宅街同一需給圏はJR総武線および京成各線沿線の葛飾区・江戸川区内の商住混在エリアが中心。商業地の需要者は、自用店舗経営者・中小法人のほか投資家・マンションデベロッパーが複数件で言及されており、用途の多様性が指摘されている。住宅地の需要者は、区内に地縁的選好性を持つ一次取得者層が主体で、都心部への通勤者や区外からの転入者も相当数含まれる。新小岩駅前では再開発進捗に伴う期待感を反映して商業地需要が高まっており、駅直近の供給が限定的なため取引市場での中心価格帯の把握が困難と複数の鑑定士が指摘。住宅地では新築戸建の中心価格帯が駅近徒歩圏で5,500〜6,500万円、徒歩限界域では4,000〜5,000万円程度と地点間の格差が拡大している。外国人流入による人口微増も需要の下支え要因として言及されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み利便性高マクロ感応性金利感応高一般的要因として、葛飾区人口の微増傾向（外国人流入を含む）と高齢化率の高止まりが並存する状況が20件超で共通して記述されている。景気の緩やかな回復基調のもと不動産需要は堅調に維持されているが、物価上昇・金融政策の動向・金利先高観への注視が多数の鑑定士から示されている。地域要因の変化として最も多く挙げられるのが新小岩駅南口市街地再開発事業の進捗で、南北自由通路の全線開通・南口商業ビル開業により繁華性・利便性が向上したことが10件超で確認される。京成立石駅周辺再開発（南口東地区組合設立認可）も複数件で言及。個別的要因については全地点で変動なしとされており、開発効果は地域全体への波及として評価されている。住宅地では建築費高止まりを背景に収益価格が比準価格を下回る構造が固定化しており、複数の鑑定士が指摘している。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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