立飛HD 98万m²の長期開発が続く、機関投資家が集まる多摩の中枢
北口高度商業地は地価が年+12.5%上昇でJRE-REITや投資ファンドが需要の中心。住宅地は地価に対して賃料が追い付かず収益還元での採算が成立しにくい。2025〜26年の立飛HD連続開発の後、多摩モノレール延伸（2030年代半ば）が次の転換点。
エリアの見通し年表
立飛HD「COMMONS TACHIKAWA TACHIHI」が7月に順次開業。木造商業施設で駅北側エリアの回遊性がさらに向上。
旧パレスホテル立川が全面リノベーション完了。ホテル再開業でエリアのブランド力が向上。
国営昭和記念公園の昭島口周辺エリア再整備（Park-PFI）が進行。公園隣接エリアの価値が向上。
多摩モノレール上北台〜箱根ケ崎延伸の工事が本格化。立川の交通ハブとしての位置づけが強化。
多摩モノレール延伸開業（2030年代半ば予定）。広域アクセス向上が地価に反映される可能性がある時期。
立飛HD「COMMONS TACHIKAWA TACHIHI」が7月に順次開業。木造商業施設で駅北側エリアの回遊性がさらに向上。
旧パレスホテル立川が全面リノベーション完了。ホテル再開業でエリアのブランド力が向上。
国営昭和記念公園の昭島口周辺エリア再整備（Park-PFI）が進行。公園隣接エリアの価値が向上。
多摩モノレール上北台〜箱根ケ崎延伸の工事が本格化。立川の交通ハブとしての位置づけが強化。
多摩モノレール延伸開業（2030年代半ば予定）。広域アクセス向上が地価に反映される可能性がある時期。
買う理由（5）
立飛HDによる大規模まちづくりが継続。エリアの魅力が段階的に向上
多摩モノレール延伸（2030年代半ば）で交通ハブ機能が強化
地価上昇が加速傾向。2025年は前年比+5.59%と10年間で最高の伸び
昭和記念公園の再整備で公園隣接エリアの影響に注目が集まっている
多摩地域の広域拠点都市として行政・商業機能が集積
買わない理由（4）
立川断層帯のリスクが潜在。地震時の被害が懸念材料
人口は2028年にピーク（約18.6万人）後、長期的に減少へ
都心回帰トレンドの影響で、郊外拠点としての相対的地位が低下するリスク
金利上昇局面で不動産投資全体の収益性が低下
人口の未来（立川）
駅中心から半径1km・45メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は98（減少傾向）。 高齢化率も全国より9.1pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は26,825人（2025）→22,179人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（立川）
立川市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は45.6%と全国より7.6pt高い。10年の変化は+7.1ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は25.1%と全国より0.1pt高い。 なお単身のうち65歳以上は14.0%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（立川市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率12.0%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層不動産ファンド買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格駅前の繁華街エリア性格マンションが建つ予定の土地エリア性格昔から続く住宅街同一需給圏はJR中央線・多摩都市モノレール沿線を軸とする多摩地域全域のターミナル駅前高度商業地と周辺住宅地。商業地では主たる需要者がJRE-REIT・不動産投資ファンド・資金力のある事業法人であり、複数の鑑定士が「希少性が高く供給が極めて限定的」と共通して指摘している。立川駅徒歩圏の大規模画地を求めるマンションデベロッパーの動きも活発で、坪300万円前後が北口駅近の需要中心帯。住宅地では30〜40代一次取得ファミリー層が中心で、立川駅徒歩圏は新築戸建7,000〜7,500万円前後、駅圏外は4,000〜5,500万円台が流通の中心。コロナ禍の影響は全件でほぼ縮小済みと評価されており、飲食店需要の回復と外出需要の復調が商業地の収益力を下支えしている。取引数は全般に少なく価格のバラツキが大きいため、個別画地の接道・規模・容積率の差異が価格水準に大きく影響すると複数の鑑定士が共通して指摘している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み希少性強み路線多数強み再開発マクロ感応性景気感応高地域要因・個別的要因ともに変動なしとする地点が23件中ほぼ全件に及び、価格上昇は一般的要因(低金利継続・インフレ進行・建築費上昇)および立川駅徒歩圏の供給不足が主因と評価されている。商業地では年間変動率が北口高度商業地+12.5%〜+5.0%と地点間に幅があり、駅近の希少立地ほど上昇率が高い。住宅地は全件で+3〜+11%の上昇を記録しており、立川駅徒歩圏の供給不足が周辺部へ波及している点を複数の鑑定士が「住宅需要の波及」という表現で一致して記述している。郊外部では二極分化の兆しを指摘する記述もあるが（富士見町・幸町方面）、値ごろ感から需要は底堅いと評価されている。金融政策の動向（金利上昇リスク）については複数の鑑定士が留保事項として記述している一方、引き続き地価上昇が継続するとの見通しが大勢を占めている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 23 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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