南武線高架化で生まれ変わった駅を、10.6haの区画整理が仕上げる
稲城市の地価は10年で+27%上昇し、2025年も前年比+3.4%と底堅い。南武線連続立体交差で15の踏切が消え、稲城長沼駅周辺では北口・南口の駅前広場と商業集積を進める10.6haの区画整理が2030年完了をめざす。人口は2050年に約10.1万人へ増える推計で、子育て世帯の受け皿となる一方、年少・生産年齢人口の微減と事業の進捗不確実性は残る。
エリアの見通し年表
南山東部で幹線道路の多摩3・4・16号稲城南多摩線が2月20日に交通開放
稲城長沼駅周辺土地区画整理(10.6ha)は仮換地・建物移転の進捗が約50%
稲城長沼駅周辺土地区画整理事業の完了予定年度(令和12年度)
南山東部で幹線道路の多摩3・4・16号稲城南多摩線が2月20日に交通開放
稲城長沼駅周辺土地区画整理(10.6ha)は仮換地・建物移転の進捗が約50%
稲城長沼駅周辺土地区画整理事業の完了予定年度(令和12年度)
買う理由（4）
南武線の連続立体交差が完了し駅周辺を一体で再整備できる
稲城長沼駅周辺10.6haの区画整理で駅前広場と商業集積が進む
人口は2050年に約10.1万人へ増える推計で全国21位の増加率
子育て支援が手厚く子育て世帯の受け皿になっている
買わない理由（3）
総人口は増えても年少・生産年齢人口は微減傾向
駅前区画整理は進捗約50%で完成までの不確実性が残る
地価は10年で+27%上昇済みで取得コストの割高感がある
人口の未来（稲城長沼）
駅中心から半径1km・37メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は99（横ばい傾向）。 高齢化率も全国より0.7pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は7,720人（2025）→7,143人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（稲城長沼）
稲城市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は34.9%と全国より3.1pt低い。10年の変化は+3.0ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は33.4%と全国より8.4pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.0%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（稲城市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率8.7%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格マンションが建つ予定の土地エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格郊外のベッドタウン同一需給圏は京王相模原線・小田急多摩線・JR南武線沿線の稲城市内住宅地域が中心で、需要者は市内・隣接市に地縁を持つ一次取得層が大半を占める。多摩ニュータウン(向陽台・若葉台・長峰・平尾)の戸建分譲地は居住の快適性を重視する中堅~中位以上所得層が主で、供給は買い替えに伴う中古物件に限定されるとの指摘が複数見られる。坂浜・百村の傾斜地や市街化調整区域隣接エリアは利便性の劣位から需要がやや弱い一方、稲城駅周辺の区画整理済みエリアは人気が高く上昇が強めとの言及が多い。商業地(向陽台・南多摩・府中)は近隣商業地域だが繁華性は低く、店舗兼共同住宅用地としての需要が中心である。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み住環境良好マクロ感応性安定地域要因としては、稲城市全域で土地区画整理事業(南山東部等)による基盤整備の進展、周辺市との地価値頃感、人口流入を背景に住宅地価格が上昇傾向にあるとの記述が大半の地点で共通する。年間変動率はおおむね+2.0%~+4.8%の範囲に集まり、稲城駅至近や区画整理進行エリアでは+5%超の地点も見られる。多摩ニュータウン系の戸建分譲地域は「地域要因に特段の変動は認められない」との記載が多く、成熟した住宅地として安定的に推移。一方、比較対象として含まれる多摩市連光寺・聖ケ丘のバス便丘陵地は年間変動率0.0%~+0.8%と横ばいで、稲城市内エリアとの温度差が明確。個別的要因については方位補正程度で大きな変動は少ない。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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