昭和大学と7商店街が支える、品川区南部の下町住宅地
鑑定士30件中28件が上昇評価、住宅地の地価は年間変動率+10〜12%台で推移するが収益価格は低位で賃貸採算が自用取得水準に届きにくい。2026年3月のOIMACHI TRACKSまちびらきで大井町線沿線の注目度が高まり、2027年の高輪ゲートウェイシティ全面開業が品川区地価のピーク圧力を形成する。
エリアの見通し年表
OIMACHI TRACKSまちびらき（3月）。大井町線沿線の注目度が上昇。
高輪ゲートウェイシティ全面開業。品川区全体の地価上昇圧力がピークへ。
日銀利上げサイクルの影響が住宅市場に本格波及。調整局面の可能性。
金利安定後に調整局面が生じた場合、相対的に価格が落ち着く可能性がある。品川区ブランドに対する需要は引き続き確認されている。
リニア開業による品川ターミナル効果が価格に反映される段階とみられる。売却を含む出口戦略の見直しを検討する時期にあたりうる。
OIMACHI TRACKSまちびらき（3月）。大井町線沿線の注目度が上昇。
高輪ゲートウェイシティ全面開業。品川区全体の地価上昇圧力がピークへ。
日銀利上げサイクルの影響が住宅市場に本格波及。調整局面の可能性。
金利安定後に調整局面が生じた場合、相対的に価格が落ち着く可能性がある。品川区ブランドに対する需要は引き続き確認されている。
リニア開業による品川ターミナル効果が価格に反映される段階とみられる。売却を含む出口戦略の見直しを検討する時期にあたりうる。
買う理由（5）
東急2路線（池上線・大井町線）が交差する利便性
品川区の大型再開発が複数進行中
治安の良さと住環境の質が抜群
10年で+52%の堅調な地価上昇トレンド
教育環境が充実
買わない理由（4）
直近の地価上昇が急すぎる（+10.06%/年）
旗の台自体には大型再開発計画がない
金利上昇局面での住宅市場リスク
品川区の人口は2035年頃にピークアウトの見込み
人口の未来（旗の台）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は107（増加傾向）。 高齢化率も全国より8.4pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は51,236人（2025）→51,012人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（旗の台）
品川区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は57.3%と全国より19.3pt高い。10年の変化は+4.2ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は18.8%と全国より6.2pt低い。 なお単身のうち65歳以上は9.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（品川区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.1%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層不動産ファンドエリア性格昔から続く住宅街エリア性格駅前の繁華街住宅地については、同一需給圏を品川区南部および隣接区の住宅地域と設定する鑑定士が多く、主たる需要者は自己使用目的の個人（一次取得者・高所得サラリーマン層）とされている。東急線沿線、とりわけ旗の台・武蔵小山・戸越銀座の各駅徒歩圏は「成熟した住宅地」「旧来からの住宅地」と表現される地点が多く、価格帯は標準100㎡程度で6,000〜10,000万円前後が中心と把握されている。商業地については、品川区および周辺区の近隣・普通商業地域が同一需給圏とされ、需要者はマンションデベロッパー・不動産賃貸業者・投資法人と幅広い。戸越銀座・大井町・五反田の各商店街・駅周辺は繁華性が高く稀少性を有するとする記述が複数みられる一方、中原街道沿い等の幹線背後地は商況がやや低く、住宅用途への移行が進む地域として分類されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み利便性高マクロ感応性金利感応高一般的要因として、「品川区の人口・世帯数がコロナ禍前を上回って増加」「日銀の有金利政策転換の影響は軽微で低金利環境が継続」「物価上昇・海外景気下振れリスクはあるが不動産需要は底堅い」という3点が複数の鑑定士から共通して言及されている。地域要因の変動については「特段の変動なし」とする地点が大半を占めるが、地点ごとの特記事項として武蔵小山駅前再開発・大井町駅周辺再開発・大崎地区再開発・五反田JPビル竣工・池上通り拡幅事業の進捗などが指摘されている。年間変動率は住宅地で+10〜+12%台、商業地で+11〜+14%台が標準で、エリア全体として安定した上昇局面にあることが複数地点に渡って確認できる。個別的要因の変動は全地点を通じてほぼ報告されていない。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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