KDDI・マルハニチロ移転済。富裕層とファンドが集まる再開発の現在地
住宅地の地価は前年比+12〜15%、都心5区Aグレード空室率0.9%・賃料前年比+7.5%で需給は逼迫。港南口オフィスは新規供給増で地価の年間変動率+4.3%に留まり二極化。2026年3月に高輪GWC 847戸入居開始、2028〜2032年は品川西口 45万m2超のオフィス供給が控える。
エリアの見通し年表
TAKANAWA GATEWAY CITY本格始動。レジデンス847戸入居開始。実需を確認。
日銀の利上げサイクル進行中。金利上昇で高額不動産に調整圧力。
品川駅西口C地区竣工。金利調整で価格が下がった場合、取得コストが低下する可能性がある。
品川駅西口B地区ツインビル竣工。エリアの完成形が見える。
品川駅西口再開発の全容が反映され、エリア価値が最も顕在化する時期とされる。
TAKANAWA GATEWAY CITY本格始動。レジデンス847戸入居開始。実需を確認。
日銀の利上げサイクル進行中。金利上昇で高額不動産に調整圧力。
品川駅西口C地区竣工。金利調整で価格が下がった場合、取得コストが低下する可能性がある。
品川駅西口B地区ツインビル竣工。エリアの完成形が見える。
品川駅西口再開発の全容が反映され、エリア価値が最も顕在化する時期とされる。
買う理由（5）
TAKANAWA GATEWAY CITY（6000億円）が完成段階
品川駅西口再開発（2026-2032年）が控える
三重特区指定で強力な政策的後押しがある
港区は2050年まで人口増加（+20%）
都心5区Aグレード空室率0.9%
買わない理由（4）
地価314万円/m2。利回りが構造的に出ない
地価は10年で+86%上昇済。上値余地が限定的
金利上昇が直撃するエリア
2028-2032年にオフィス大量供給
人口の未来（高輪）
駅中心から半径1km・43メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は115（増加傾向）。 高齢化率も全国より10.2pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は28,647人（2025）→30,219人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（高輪）
港区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は56.9%と全国より18.9pt高い。10年の変化は+5.9ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は19.1%と全国より5.9pt低い。 なお単身のうち65歳以上は9.6%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（港区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率13.7%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層資産家・富裕層買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層不動産ファンドエリア性格昔から続く住宅街エリア性格マンションが建つ予定の土地住宅地・商業地ともに港区内の高輪・白金・白金台・三田・南麻布・麻布十番エリアを同一需給圏とした記述が30件中ほぼ全件で共通する。住宅地における主要需要者は富裕層個人と大手マンションデベロッパーで、特に大規模画地（1,000㎡超）はデベロッパーによる分譲マンション用地取得が中心と複数の鑑定士が指摘する。商業地はJR・地下鉄主要駅周辺に所在する物件を中心に、国内外の不動産ファンドや機関投資家が主要買い手として登場する件数が多い。港南口の超高層オフィスエリアのみ需給圏が都心5区まで拡大し、国内外大手ファンドが想定需要者とされる。各鑑定士が共通して強調するのは、同エリアの地域ブランド確立と土地供給の希少性であり、麻布十番・白金台・南麻布では富裕層の選好性が強く取引が高値で成立するとの指摘が目立つ。港区の人口・世帯数がコロナ禍前を上回って増加中との記述も複数件に見られ、住宅需要の構造的下支えとして認識されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強みブランドマクロ感応性金利感応高一般的要因として、日銀の金利正常化の動きはあるものの国内金利水準は依然低く、過剰流動性を背景に不動産投資需要が継続しているとの認識が30件中大半に共通する。円安・株高を追い風とした海外投資家の都心物件需要増加を指摘する件も複数ある。地域要因では、高輪ゲートウェイ駅周辺の大規模開発（高輪ゲートウェイシティ）が住宅地・商業地の双方で追い風要因として約8件以上で言及される。品川駅西口地区の超高層複合ビル計画とリニア中央新幹線新駅への期待は商業地の複数件で記述。泉岳寺駅地区第二種市街地再開発事業の進捗を挙げる件も複数ある。港南・芝浦エリアでは田町駅東口の再整備や倉庫地帯のマンション化が地域要因として加わる。個別的要因は大半の地点で変動なしと記述されており、三田二丁目旧逓信省跡地の大規模マンション開発と白金一丁目西部中地区再開発が周辺地点に影響する個別事象として挙がる。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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