若葉区の
千葉市は
エリアの見通し年表
千葉市の立地適正化計画上、都賀地区は「重要地域拠点」として促進地区42.2haが設定され、JR都賀駅の南東側に都市機能誘導区域が指定されている。市の当面の取り組みは駅から生活関連施設までのバリアフリー化と駅前広場の利便性向上で、街区を作り替える再開発事業は位置づけられていない。若葉区内では千城台南小学校跡地（約2万64平方メートル）で若葉図書館・千城台公民館の複合施設ほか3棟の集約が実施設計段階にある。
千葉市が千城台南小学校跡地の複合施設（若葉図書館と千城台公民館、延べ床面積2,000平方メートル程度）の供用開始を目指す年度。若葉区の公共施設がモノレール千城台側に再配置されることで、都賀駅前の行政機能の相対的な位置づけが変わるかどうかが論点になる。
社人研の2023年推計では若葉区の人口が140,038人となり、2020年国勢調査の146,940人から4.7%減る見通し。駅500m圏と、モノレール沿線のニュータウン部分とで需要の落ち方に差が出るかを見る局面。
社人研推計で若葉区の人口は131,496人まで減少。1960〜70年代に開発された千城台・みつわ台などのニュータウンのストックが築60〜70年に達し、若葉区の賃貸空室率（2023年時点18.9%）の重しになりうる。
社人研推計で若葉区の人口は123,954人となり、2020年国勢調査比で15.6%減る見通し。千葉市が誘導区域に定めた都賀駅周辺に居住が集約されているかどうかで、区内の資産価値の分かれ方が確定する。
千葉市の立地適正化計画上、都賀地区は「重要地域拠点」として促進地区42.2haが設定され、JR都賀駅の南東側に都市機能誘導区域が指定されている。市の当面の取り組みは駅から生活関連施設までのバリアフリー化と駅前広場の利便性向上で、街区を作り替える再開発事業は位置づけられていない。若葉区内では千城台南小学校跡地（約2万64平方メートル）で若葉図書館・千城台公民館の複合施設ほか3棟の集約が実施設計段階にある。
千葉市が千城台南小学校跡地の複合施設（若葉図書館と千城台公民館、延べ床面積2,000平方メートル程度）の供用開始を目指す年度。若葉区の公共施設がモノレール千城台側に再配置されることで、都賀駅前の行政機能の相対的な位置づけが変わるかどうかが論点になる。
社人研の2023年推計では若葉区の人口が140,038人となり、2020年国勢調査の146,940人から4.7%減る見通し。駅500m圏と、モノレール沿線のニュータウン部分とで需要の落ち方に差が出るかを見る局面。
社人研推計で若葉区の人口は131,496人まで減少。1960〜70年代に開発された千城台・みつわ台などのニュータウンのストックが築60〜70年に達し、若葉区の賃貸空室率（2023年時点18.9%）の重しになりうる。
社人研推計で若葉区の人口は123,954人となり、2020年国勢調査比で15.6%減る見通し。千葉市が誘導区域に定めた都賀駅周辺に居住が集約されているかどうかで、区内の資産価値の分かれ方が確定する。
買う理由（4）
千葉市が都賀地区を立地適正化計画で「重要地域拠点」に位置づけている
JR都賀駅500m圏の高齢化率は21%で、若葉区全体の31.6%を10ポイント以上下回る
JR2路線と千葉都市モノレールが乗り入れ、東京駅へ乗り換えなしの快速が停車する
駅から500m圏に若葉区の行政機能が集積している
買わない理由（5）
都賀駅周辺に地価を押し上げる大規模再開発が計画されていない
若葉区の人口は減少局面に入っている
若葉区の賃貸空室率は2023年時点で18.9%と高い
東京駅への直通快速は朝夕中心で、日中は千葉駅での乗り換えが基本になる
千葉都市モノレールの延伸計画は2019年に廃止されている
人口の未来（都賀）
駅中心から半径1km・49メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は94（減少傾向）。 高齢化率も全国より4.3pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は17,832人（2025）→14,041人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（都賀）
千葉市若葉区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は35.6%と全国より2.4pt低い。10年の変化は+6.3ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は25.9%と全国より0.9pt高い。 なお単身のうち65歳以上は13.3%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
空き家率・賃貸空室率（千葉市若葉区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.6%の内訳
空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街エリア性格駅前の繁華街同一需給圏はJR総武本線・千葉都市モノレール沿線を中心とし、都賀駅及び隣接駅周辺との代替性が強い。主たる需要者は市内・隣接市に居住する一次取得者層で、都心や千葉市中心部への通勤サラリーマンが中心。都賀駅前商業地は中層店舗付事務所需要が旺盛で希少性があり、土地単価は㎡あたり25~30万円程度。住宅地の取引価格は駅近で土地3000万円台、郊外のバス便地域では1000万円前後と、エリア内で価格帯の開きが大きい。桜木・みつわ台・都賀の台等の既成分譲地は新規供給が少なく中古住宅の取引が中心。稲毛区北部や若葉区郊外はバス便利用でやや需要が弱いが、価格の値頃感が需要を下支えしている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み利便性高マクロ感応性金利感応高地域要因は「特別の変動なし」とする記述が大半で、都賀駅前・住宅地とも地域構成自体は横這い基調にある。年間変動率は0.0~9.5%とばらつくが多くはプラスで、環境要因の評価見直し(+15~+59等)が地価押し上げに寄与している。一般的要因では低金利政策の継続・住宅ローン減税が住宅需要を下支えする一方、海外景気の下振れ、金利上昇、物価高への懸念が繰り返し挙げられる。稲毛区北部では人口が横ばいで高齢化が進むとし、変動率が0.0%となる地点も見られる。千葉駅周辺の再開発準備組合設立や大型店出店による中心部活性化が郊外にも波及するとの言及が複数の地点で共通する。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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