RETTO
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向かい風銚子市 銚子駅周辺

若年層が神栖市へ流出し続け、飯沼観音・漁港周辺も閉店店舗が連なる

銚子市の商業地は年間変動率▲2〜3.9%の下落が継続、住宅地も年間変動率▲1〜3.5%と全地点でマイナス。一方、隣接する旭市・匝瑳市は国道ロードサイドや銚子連絡道路開通効果で一部横ばいに転じており、洋上風力発電の経済波及効果を鑑定士が注視しているが銚子市中心部への波及は2025年時点で確認されていない。

エリアの見通し年表

2025
政策動向注視転機

2025年4月市長選で人口減少対策が最大争点に

2030
行政存続動向を注視様子見

人口5万人割れが見込まれる節目。行政サービス維持可否が焦点

買う理由（2）

観光・漁業資源の潜在的価値

絶対価格の低さ

買わない理由（3）

消滅可能性自治体（構造的に深刻）

地価10年連続下落・加速

東京から遠距離・代替交通なし

人口の未来（銚子）

出典: 国土数値情報 将来推計人口250mメッシュ／IPSS 令和5年推計（2020年国勢調査ベース）

駅中心から半径1km・32メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。

総人口
4,961人（2025）
2050年 54 （2025=100）
指数（2025年＝100）
2020年 1111112025年 1001002030年 89892035年 79792040年 70702045年 62622050年 54542055年 47472060年 40402065年 34342070年 3030全国 71203040506070
高齢化率
42.2%
全国比 +12.6pt
＝ 65歳以上 ÷ 総人口
2025年 42.2%42.22030年 44.4%44.42035年 47.2%47.22040年 49.4%49.42045年 50.7%50.72050年 51.8%51.82055年 52.5%52.52060年 54.2%54.22065年 56.7%56.72070年 58.5%58.5全国 38.7%3040506070
銚子（半径1km）全国

全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は54（減少傾向）。 高齢化率も全国より12.6pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は2,549人（2025）→1,167人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。

世帯構成（銚子）

出典: 国勢調査（2010・2015・2020）をもとにRETTO算出

銚子市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。

単身世帯率
36.8%（2020）
全国比 -1.2pt10年で +6.5pt
＝ 単独世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 38.0%2010年 銚子 30.3%30.32015年 銚子 32.5%32.52020年 銚子 36.8%36.8101520
夫婦と子供世帯率
18.6%（2020）
全国比 -6.4pt10年で -2.2pt
＝ 夫婦と子供から成る世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 25.0%2010年 銚子 20.8%20.82015年 銚子 20.0%20.02020年 銚子 18.6%18.6101520
銚子（銚子市）全国

単身世帯率は36.8%と全国より1.2pt低い。10年の変化は+6.5ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は18.6%と全国より6.4pt低い。 なお単身のうち65歳以上は15.6%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。

住宅地の地価推移（万円/m²）

📎 [公的統計（地価）] 国土交通省 不動産情報ライブラリ 地価公示（住宅地・2015〜2025年）(2025)

※ 地価推移はエリア内の住宅地公示地点の中央値です。

土地価格

実勢価格
Coming Soon
実際の取引価格
公示価格（基準）
3.3万円/m²
（2.8〜4.6万円/m²）
2025年 / 7地点
路線価
2.5万円/m²
（1.8〜4.3万円/m²）
令和6年 / 130地点
乖離率（公示価格を100%とした場合）参考値
実勢 110%
公示 100%
路線価 76%

この街は公示価格の調査地点が7地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。

公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。

路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。

出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成

空き家率・賃貸空室率（銚子市）

出典: 総務省 住宅・土地統計調査（2023年）

5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。

空き家率
19.8%
全国比 +6.0pt前回比 +1.6pt
＝ 空き家 ÷ 全住宅
全国 13.8%2008年 12.9%12.92013年 15.5%15.52018年 18.2%18.22023年 19.8%19.808131823
賃貸空室率
35.6%
全国比 +17.0pt前回比 +4.1pt
＝ 賃貸の空き ÷ 賃貸全体
全国 18.6%2013年 28.7%28.72018年 31.5%31.52023年 35.6%35.608131823
銚子市全国

空き家率19.8%の内訳

空き家を100%とした構成比
43%
53%
賃貸用43%その他（相続放置・長期不在）53%売却用・別荘等4%

空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。

賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。

鑑定士のまとめ

温度感

弱含み横ばい上昇強上昇
  1. 01
    — いま —

    市場の特徴

    誰が、いま、どう買っているのか?

    買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格昔から続く住宅街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン

    銚子市の既成商業地域では需要者が自己使用目的の地元個人事業者・零細企業に限られ、郊外の大型商業施設や国道沿いの沿道型店舗への顧客流出により土地需要はほとんどない。銚子市住宅地の同一需給圏は市内の戸建住宅地域で、一次取得者・買換え購入者が中心だが少子高齢化と若年層の神栖市等への転出が続き需要は大幅に弱含み。旭市のJR総武本線沿線住宅地は駅徒歩圏の良好な生活利便性を背景に需給が安定し地価は横ばいで推移。旭市の国道126号沿線商業地はイオンタウン旭開業後も需給安定を維持し底堅い。匝瑳市・八日市場地区は低未利用地を活用したミニ開発が堅調で引き締まりの兆しがある。周辺の東庄町・香取市・横芝光町は地価が底値圏で推移し取引件数が少ない状況にある。

  2. 02
    — なぜ —

    地価を動かす要因

    何が上げ、何が下げているのか?

    マクロ感応性景気感応高

    銚子市は水産業・観光業を主とする地域経済の低迷と人口減少・少子高齢化が顕著で、商業地は年間変動率がマイナス2〜マイナス3.9%の下落が継続している。住宅地も年間マイナス1〜マイナス3.5%の下落が継続し、漁港周辺の小規模画地密集地では減少幅が大きい。洋上風力発電事業による経済波及効果は複数の鑑定士が一般的要因として言及しているが、現時点では具体的な変動を起こすには至っていない。旭市は人口微減・世帯数増加で、国道沿い商業地域と駅徒歩圏住宅地域の地価は概ね横ばい。匝瑳市は銚子連絡道路開通と市民病院移転計画を背景に中心市街地では需給改善の兆しが見られ、年間変動率がプラス0.4%の地点もある。香取市・東庄町・横芝光町・山武市蓮沼は底値圏で横ばい〜小幅下落で推移している。

  3. 03
    — どう値付け —

    値付けの根拠

    比準と収益、どちらを重視したか?

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  4. 04
    — これから —

    これからの見通し

    向こう数年、どこに向かうか?

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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約

このエリアで、さらに見られる分析

  • 物件タイプ別の判定

    ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き

  • 融資に使える金融機関

    エリアをカバーする銀行・信金と積極性

  • ハザード分析

    洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正

  • 主要駅までの所要時間・想定賃料

    通勤アクセスと賃料シミュレーション

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