RETTO
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向かい風旭市 旭駅周辺

農業・医療で雇用は残るが、2024年に消滅可能性自治体へ。イオンタウン開業で既成商店街の衰退が加速

旭駅・干潟駅の徒歩圏住宅地は地価横ばいで需給安定。ただし鑑定5件全件で収益価格が低位と指摘され、賃料は土地価格に見合わない水準にある。2024年4月開業のイオンタウン旭が既成商店街への顧客流出をさらに押し進め、2040年には人口5万人割れが見込まれる。

エリアの見通し年表

2025
賃貸需要の持続性を確認注目

人口は約6万人。旭中央病院・農業を核に雇用は維持。地価は低位で横ばい

2030
雇用・人口動向を確認様子見

生産年齢人口の減少が進む節目。病院・農業の雇用維持が街の持続性を左右

2040
人口・行政動向を注視継続

人口5万人割れが見込まれる（2015年比約1.7万人減）。行政サービス維持が焦点

買う理由（3）

旭中央病院（971床）という医療・雇用の中核

全国上位の農業産出額による雇用基盤

絶対価格の低さ

買わない理由（4）

消滅可能性自治体に該当

構造的な人口減少

東京から遠距離

沿岸部の津波リスク

人口の未来（旭）

出典: 国土数値情報 将来推計人口250mメッシュ／IPSS 令和5年推計（2020年国勢調査ベース）

駅中心から半径1km・45メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。

総人口
5,896人（2025）
2050年 76 （2025=100）
指数（2025年＝100）
2020年 1051052025年 1001002030年 95952035年 90902040年 86862045年 81812050年 76762055年 71712060年 67672065年 62622070年 5858全国 71203040506070
高齢化率
32.1%
全国比 +2.5pt
＝ 65歳以上 ÷ 総人口
2025年 32.1%32.12030年 33%332035年 34.2%34.22040年 35.7%35.72045年 37.5%37.52050年 39.5%39.52055年 41.3%41.32060年 43.7%43.72065年 44.7%44.72070年 45.2%45.2全国 38.7%3040506070
旭（半径1km）全国

全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は76（減少傾向）。 高齢化率も全国より2.5pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は3,383人（2025）→2,322人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。

世帯構成（旭）

出典: 国勢調査（2010・2015・2020）をもとにRETTO算出

旭市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。

単身世帯率
30.4%（2020）
全国比 -7.6pt10年で +6.1pt
＝ 単独世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 38.0%2010年 旭 24.3%24.32015年 旭 26.1%26.12020年 旭 30.4%30.4101520
夫婦と子供世帯率
22.9%（2020）
全国比 -2.1pt10年で -1.2pt
＝ 夫婦と子供から成る世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 25.0%2010年 旭 24.1%24.12015年 旭 23.4%23.42020年 旭 22.9%22.9101520
旭（旭市）全国

単身世帯率は30.4%と全国より7.6pt低い。10年の変化は+6.1ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は22.9%と全国より2.1pt低い。 なお単身のうち65歳以上は11.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。

住宅地の地価推移（万円/m²）

📎 [公的統計（地価）] 国土交通省 不動産情報ライブラリ 地価公示（住宅地・2015〜2025年）(2025)

※ 地価推移はエリア内の住宅地公示地点の中央値です。

土地価格

実勢価格
Coming Soon
実際の取引価格
公示価格（基準）
2.2万円/m²
（0.8〜3.8万円/m²）
2025年 / 7地点
路線価
2.5万円/m²
（2.1〜3.2万円/m²）
令和6年 / 157地点
乖離率（公示価格を100%とした場合）参考値
実勢 110%
公示 100%
路線価 114%

この街は公示価格の調査地点が7地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。

公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。

路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。

出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成

空き家率・賃貸空室率（旭市）

出典: 総務省 住宅・土地統計調査（2023年）

5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。

空き家率
13.4%
全国比 -0.4pt前回比 0.0pt
＝ 空き家 ÷ 全住宅
全国 13.8%2008年 12.9%12.92013年 12.8%12.82018年 13.4%13.42023年 13.4%13.408131823
賃貸空室率
24.6%
全国比 +6.0pt前回比 -2.1pt
＝ 賃貸の空き ÷ 賃貸全体
全国 18.6%2013年 26.1%26.12018年 26.7%26.72023年 24.6%24.608131823
旭市全国

空き家率13.4%の内訳

空き家を100%とした構成比
42%
53%
賃貸用42%その他（相続放置・長期不在）53%売却用・別荘等5%

空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。

賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。

鑑定士のまとめ

温度感

弱含み横ばい上昇強上昇
  1. 01
    — いま —

    市場の特徴

    誰が、いま、どう買っているのか?

    買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格国道沿いの大型店ゾーンエリア性格昔から続く住宅街

    同一需給圏はJR総武本線沿線の旭市・匝瑳市・銚子市。住宅地の主たる需要者は旭市内の居住者で、旭駅や干潟駅の徒歩圏内は比較的需給が安定しているが、市外縁部の地域では需要が弱い。旭駅徒歩圏の更地は36〜40千円/㎡、干潟駅徒歩圏は23〜27千円/㎡が需要の中心で、取引は中古住宅地が主体。商業地では国道126号沿いの路線商業地に沿道型需要が残るものの（複数の鑑定士が45〜65千円/㎡と試算）、旭駅南西の既成商店街は大型商業施設への顧客集中が続き土地需要はほぼない。商業地の需要者は地元中小事業者が中心で、自己使用目的の取引が主流。賃貸投資需要は住宅・商業ともに形成されていない。

  2. 02
    — なぜ —

    地価を動かす要因

    何が上げ、何が下げているのか?

    強み利便性高マクロ感応性安定

    全5地点・両鑑定士で変動率は年間0.0%と横ばいを維持している。旭市全体の傾向として、人口は微減で推移する一方、世帯数は増加し少子高齢化が顕著。旭駅・干潟駅の徒歩圏内住宅地と国道沿い商業地は需給が安定しており地価は概ね横ばいだが、その他の地域は底値感での横ばい〜微減で推移している。商業地では国道126号沿いの大型商業施設や2024年4月に開業したイオンタウン旭への顧客流出が続き、小売業・飲食業の新規出店意欲は乏しく経営者の高齢化も目立つと複数の鑑定士が指摘。個別地点での特段の要因変動は記録されていない。

  3. 03
    — どう値付け —

    値付けの根拠

    比準と収益、どちらを重視したか?

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  4. 04
    — これから —

    これからの見通し

    向こう数年、どこに向かうか?

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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 5 地点 (2025) を RETTO が要約

このエリアで、さらに見られる分析

  • 物件タイプ別の判定

    ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き

  • 融資に使える金融機関

    エリアをカバーする銀行・信金と積極性

  • ハザード分析

    洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正

  • 主要駅までの所要時間・想定賃料

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