都心就労の一次取得者が集まる4路線乗換駅。2026年8月に駅ビルが開く。
駅前至近の住宅地は地価変動率が前年比+8.8〜+9.0%と高水準だが、鑑定士21件超が「賃料は地価に見合わない」と指摘し収益性に上限がある。北総線高運賃が需要の天井を形成する一方、2026年8月の駅ビル開業・2028〜2029年の南口オフィス2棟が市街地の姿を段階的に変える。
エリアの見通し年表
地価が前年比+5.7%上昇中。駅ビル（商業棟6階＋マンション15階191戸）が建設中。南口市有地の事業者が京成電鉄＋コープ共済連に決定。
新鎌ヶ谷駅ビル（仮称）商業棟オープン（8月27日予定）。医療モール・飲食・オフィスが入居し駅前の利便性が大幅向上。
南口区画1・区画2の6階建てオフィスビル2棟が着工〜開業見込み。昼間人口の増加で商業ポテンシャルが本格化。
南口再開発が完成し駅周辺の全面刷新が完了。再開発効果が地価に反映され始めるとみられる時期。
地価が前年比+5.7%上昇中。駅ビル（商業棟6階＋マンション15階191戸）が建設中。南口市有地の事業者が京成電鉄＋コープ共済連に決定。
新鎌ヶ谷駅ビル（仮称）商業棟オープン（8月27日予定）。医療モール・飲食・オフィスが入居し駅前の利便性が大幅向上。
南口区画1・区画2の6階建てオフィスビル2棟が着工〜開業見込み。昼間人口の増加で商業ポテンシャルが本格化。
南口再開発が完成し駅周辺の全面刷新が完了。再開発効果が地価に反映され始めるとみられる時期。
買う理由（5）
千葉県内唯一の4路線結節駅：北総線・東武野田線・新京成線・成田スカイアクセス
駅ビル2026年開業＋南口2028〜2029年完成の2段ロケット
地価13.2万/m²は都内比較で低位。再開発後との乖離幅が存在する
イオンモール新鎌ヶ谷が徒歩圏に既存し生活利便性が完成している
空き家率8.4%は千葉県平均以下で需給が引き締まっている
買わない理由（4）
北総線の高運賃が需要の天井を形成
人口は2050年に▲6.1%減少、高齢化率は36.8%に上昇
駅ビルマンション191戸の完成後に一時的な需給悪化
都心まで50〜60分と通勤圏としての競争力は中位
人口の未来（新鎌ヶ谷）
駅中心から半径1km・49メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は106（増加傾向）。 高齢化率も全国より6.8pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は11,216人（2025）→10,395人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（新鎌ヶ谷）
鎌ケ谷市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は32.6%と全国より5.4pt低い。10年の変化は+7.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は29.3%と全国より4.3pt高い。 なお単身のうち65歳以上は11.0%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（鎌ヶ谷市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率8.4%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は鎌ケ谷市・松戸市・白井市・船橋市にまたがる私鉄各線（東武野田線・新京成電鉄線・北総鉄道北総線）沿線の住宅地域。主な需要者は鎌ケ谷市およびその周辺市に居住する30〜40代前半の一次取得者で、都心就労者が中心。複数の鑑定士が「新鎌ヶ谷駅徒歩圏は交通・生活利便性が高く底堅い需要がある」と共通して指摘している。新築戸建の需要中心価格帯は2,500万〜4,500万円程度で、駅近・駅遠によって幅がある。千葉ニュータウン（白井市大山口地区等）の熟成住宅地は更地・新築供給が限られ中古住宅の取引が主体で、旺盛な需要により価格上昇が顕著。商業地は鎌ヶ谷駅前の駅前型と県道沿い路線商業型に分かれ、駅前型には不動産投資家や事業法人の需要が認められる。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数強み利便性高マクロ感応性金利感応高住宅地の年間変動率は+3.6〜+9.7%と地域によって開きがある。新鎌ヶ谷駅至近地点では+6.5%、松戸市元山・五香駅エリアでは+9.4〜+9.7%と高水準。複数の鑑定士が「所得・雇用環境の改善と住宅取得マインドの持続」「郊外住宅地への需要回帰」「新鎌ヶ谷地区の発展期待が周辺地域に地価上昇を波及させている」と共通して指摘。一般的要因としては物価高騰・建設コスト増加・金利動向への留意が繰り返し言及されており、上振れへの不確実性を示唆。東武野田線高柳駅への急行停車による利便性向上が複数鑑定士により地価押し上げ要因として挙げられた。市街化調整区域の農家住宅地域は変動率+1.0%にとどまり、周辺市街化区域との格差が拡大傾向。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 29 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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