RETTO
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中立四街道市 四街道駅周辺

一次取得者が選ぶ千葉ベッドタウン。賃料は地価に遠く及ばない

駅徒歩圏の美しが丘・もねの里は需給逼迫で地価が前年比+2.78%と加速する一方、30地点全鑑定士が「賃料が地価に見合わない」と指摘し収益用途は成立しにくい。2025年の都市マスタープラン改定が次の注目点だが、高齢化率は千葉県平均をやや上回り中長期の需要縮小が課題。

エリアの見通し年表

2025
様子見転機

四街道市 都市マスタープラン改定・駅周辺整備方針の検討継続

2027
動向注視転機

千葉市隣接エリアの人口流入継続・住宅需要底堅さの持続

買う理由（3）

千葉駅15分圏の生活利便性

地価の低さと上昇加速

人口の安定

買わない理由（3）

大規模開発材料の不在

地価上昇率の低さ

賃貸市場の薄さ

人口の未来（四街道）

出典: 国土数値情報 将来推計人口250mメッシュ／IPSS 令和5年推計（2020年国勢調査ベース）

駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。

総人口
21,953人（2025）
2050年 93 （2025=100）
指数（2025年＝100）
2020年 98982025年 1001002030年 1001002035年 99992040年 97972045年 95952050年 93932055年 91912060年 89892065年 87872070年 8484全国 71203040506070
高齢化率
29.1%
全国比 -0.5pt
＝ 65歳以上 ÷ 総人口
2025年 29.1%29.12030年 29.4%29.42035年 30.5%30.52040年 33.5%33.52045年 34.7%34.72050年 35.6%35.62055年 36.4%36.42060年 37.5%37.52065年 38.5%38.52070年 38.1%38.1全国 38.7%3040506070
四街道（半径1km）全国

全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は93（減少傾向）。 高齢化率も全国より0.5pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は13,013人（2025）→10,822人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。

世帯構成（四街道）

出典: 国勢調査（2010・2015・2020）をもとにRETTO算出

四街道市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。

単身世帯率
27.9%（2020）
全国比 -10.1pt10年で +8.3pt
＝ 単独世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 38.0%2010年 四街道 19.6%19.62015年 四街道 22.9%22.92020年 四街道 27.9%27.9101520
夫婦と子供世帯率
32.1%（2020）
全国比 +7.1pt10年で -5.2pt
＝ 夫婦と子供から成る世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 25.0%2010年 四街道 37.3%37.32015年 四街道 34.7%34.72020年 四街道 32.1%32.1101520
四街道（四街道市）全国

単身世帯率は27.9%と全国より10.1pt低い。10年の変化は+8.3ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は32.1%と全国より7.1pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。

住宅地の地価推移（万円/m²）

📎 [公的統計（地価）] 国土交通省 不動産情報ライブラリ 地価公示（住宅地・2015〜2025年）(2025)

※ 地価推移はエリア内の住宅地公示地点の中央値です。

土地価格

実勢価格
Coming Soon
実際の取引価格
公示価格（基準）
6.3万円/m²
（3.6〜10万円/m²）
2025年 / 25地点
路線価
5.7万円/m²
（3.5〜7.9万円/m²）
令和6年 / 468地点
乖離率（公示価格を100%とした場合）
実勢 110%
公示 100%
路線価 90%

公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。

路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。

出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成

空き家率・賃貸空室率（四街道市）

出典: 総務省 住宅・土地統計調査（2023年）

5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。

空き家率
10.8%
全国比 -3.0pt前回比 +3.2pt
＝ 空き家 ÷ 全住宅
全国 13.8%2008年 9.6%9.62013年 9.1%9.12018年 7.6%7.62023年 10.8%10.808131823
賃貸空室率
22.9%
全国比 +4.3pt前回比 +7.4pt
＝ 賃貸の空き ÷ 賃貸全体
全国 18.6%2013年 21.9%21.92018年 15.5%15.52023年 22.9%22.908131823
四街道市全国

空き家率10.8%の内訳

空き家を100%とした構成比
45%
45%
賃貸用45%その他（相続放置・長期不在）45%売却用・別荘等10%

空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。

賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。

鑑定士のまとめ

温度感

弱含み横ばい上昇強上昇
  1. 01
    — いま —

    市場の特徴

    誰が、いま、どう買っているのか?

    買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街

    同一需給圏はJR総武本線沿線（四街道市・千葉市稲毛区・若葉区等）とされており、複数の鑑定士が一致してこの圏域を設定している。住宅地の主たる需要者は四街道市在住の一次取得者が中心で、千葉市内からの転入者も相応に存在する。供給は古家付き土地や中古住宅が中心で新規供給が少なく、需給は逼迫気味と評価する鑑定士が多い。四街道駅徒歩圏の美しが丘・つくし座・さつきが丘などの区画整理済み分譲地が最高値帯を形成し、土地で1,500〜2,000万円、新築戸建で3,500〜4,500万円程度が市場の中心価格帯。千葉若葉区都賀駅徒歩圏は土地2,500〜3,800万円と高値帯を形成し、稲毛区山王町エリアは坪単価がさらに高い。四街道市の商業地については、複数の鑑定士が「繁華性に乏しく取引件数が極めて少ない」と言及しており、郊外大型店・ロードサイドとの競合で商圏が限定的と評価されている。

  2. 02
    — なぜ —

    地価を動かす要因

    何が上げ、何が下げているのか?

    強み住環境良好強み再開発マクロ感応性金利感応高

    四街道市の人口は微増傾向から概ね横ばいへの移行期にあると複数の鑑定士が指摘しており、土地取引件数は概ね横ばい〜微減傾向と評価されている。ただし利便性・住環境の優劣による二極化傾向が明確に進んでおり、駅徒歩圏や区画整理済み地区は引き続き上昇基調、駅遠・バス便地区は横ばいから微増という格差が複数の報告で言及されている。もねの里地区については「土地区画整理事業が完了し分譲が進む新興住宅団地」として堅調な需要を維持していると複数件で共通して記述されている。千葉若葉区については「都賀駅徒歩圏を中心に堅調、モノレール駅徒歩圏も強含み傾向に転じた」との記述があり、変動率は対象地点で年率5〜9%台と幅広い。千葉花見川区の市街化調整区域・バス便地区は変動率0.0%で横ばいが確認されている。一般的要因としてはトランプ政権発足による世界経済への影響不透明感を新たな懸念材料として挙げる鑑定士が複数いた。

  3. 03
    — どう値付け —

    値付けの根拠

    比準と収益、どちらを重視したか?

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  4. 04
    — これから —

    これからの見通し

    向こう数年、どこに向かうか?

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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約

このエリアで、さらに見られる分析

  • 物件タイプ別の判定

    ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き

  • 融資に使える金融機関

    エリアをカバーする銀行・信金と積極性

  • ハザード分析

    洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正

  • 主要駅までの所要時間・想定賃料

    通勤アクセスと賃料シミュレーション

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