JDI茂原工場（敷地約34万m²）の半導体・データセンター転用が動き出し、米マイクロンと2026年6月の最終合意へ交渉が進む。
クリーンルーム約18万m²を備える工場跡地を核に、真名団地でも半導体クラスター構想が進む一方、着工は2029年以降で実現は未確定。茂原市の人口は2050年に2020年比-26%、高齢化率は34%超と縮小基調が続き、一宮川の水害リスクも残る。
エリアの見通し年表
JDIが茂原工場（敷地約34万m²）の売却を米マイクロンなど複数社と交渉。AIデータセンター・半導体転用を軸に6月の最終合意を目標。
真名団地地区5.6haの産業用地整備。茂原市が開発事業者を2026年度内に選定し、都市計画・設計に着手する見込み。
真名団地産業用地の解体・造成工事が着工予定。半導体・EV電池・医療関連などの誘致を想定。
真名団地への立地企業による建屋建設が後半に着工予定。雇用・住宅需要への波及を見極める局面。
JDIが茂原工場（敷地約34万m²）の売却を米マイクロンなど複数社と交渉。AIデータセンター・半導体転用を軸に6月の最終合意を目標。
真名団地地区5.6haの産業用地整備。茂原市が開発事業者を2026年度内に選定し、都市計画・設計に着手する見込み。
真名団地産業用地の解体・造成工事が着工予定。半導体・EV電池・医療関連などの誘致を想定。
真名団地への立地企業による建屋建設が後半に着工予定。雇用・住宅需要への波及を見極める局面。
買う理由（4）
JDI茂原工場の半導体・データセンター転用（敷地約34万m²）
真名団地5.6haの半導体クラスター構想（最大160億円の補助枠）
圏央道・茂原長南IC＋長生グリーンラインで物流アクセスが改善
茂原駅周辺の地価は10年で-6.8%と下落幅が小さく、取得コストが低い
買わない理由（4）
茂原市の人口は2050年に2020年比-26%、高齢化率は34%超
一宮川の水害リスク（2019年に市内3,000戸超が浸水）
半導体転用・産業団地は着工が2029年以降で実現前
茂原駅周辺の地価は依然として下落トレンドで、上昇転換は未確認
人口の未来（茂原）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は74（減少傾向）。 高齢化率も全国より8.0pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は4,350人（2025）→2,727人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（茂原）
茂原市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は31.2%と全国より6.8pt低い。10年の変化は+5.1ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は25.4%と全国より0.4pt高い。 なお単身のうち65歳以上は12.9%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が13地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（茂原市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率19.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街エリア性格観光客が集まる街茂原市中心部から長生郡(長南町・長生村・白子町・一宮町)、大網白里市、千葉市緑区まで広域をカバーする。住宅地の主な需要者は市内・隣接市町村の自己使用目的の個人で、茂原市郊外や長生郡では地縁的選好性が強く需給は停滞気味、価格帯は数百万円台が中心である。一方、大網白里市や千葉緑区(あすみが丘)は千葉・東京方面への通勤者需要があり、土地1500万円台以上と価格帯が高く堅調に推移している。商業地は繁華性による二極化が顕著で、茂原駅前・バイパス沿いは自己使用法人に加え投資目的の需要も一部あるが、水害を受けた地域や長生郡郊外の商業地は需要が弱い。一宮町はサーファー移住による特異な住宅需要も見られる。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み観光集客マクロ感応性安定一般的要因としては人口減少・高齢化の進行、不動産需要の市街地周辺への集中と郊外・利便性の劣る地域の需要弱含みが広域で共通して指摘される。地域要因では、茂原市中心部の令和元年・5年豪雨による床上浸水被害の影響が住宅地・商業地双方で長期化しているほか、長南町・長生村・白子町は地域全体の高齢化・人口減少により地価下落方向の変動率(年-0.6~-1.5%程度)が続いている。対照的に一宮町はサーファー需要、大網白里市は土地区画整理事業の換地処分、千葉緑区は大規模開発と低金利政策効果を背景に、いずれも上昇方向の変動率(年+0.5~+6.6%程度)が示されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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