千葉の一次取得者が選ぶ市原の中心駅。東口45haが変貌へ
住宅地30件中27件が上昇方向で、五井駅徒歩圏では地価が前年比+5〜+6%台の上昇が続く。ただし賃貸市場は薄く収益価格が比準価格を大きく下回り、利回り投資には不向き。2026年都市計画決定・2027年着工予定の東口区画整理（45.6ha・200億円）が進む一方、郊外・内陸では下落傾向が続くエリア内二極化も顕在化している。
エリアの見通し年表
土地区画整理組合設立準備委員会設立。事業計画案・定款案を策定
五井駅東口土地区画整理事業の都市計画決定予定。事業認可に向けた最大の節目
土地区画整理組合設立と事業認可。物流施設・文化交流施設・住宅ゾーンの工事開始
土地区画整理事業完成予定。東口エリアが物流・商業・住宅の複合エリアに変貌
土地区画整理組合設立準備委員会設立。事業計画案・定款案を策定
五井駅東口土地区画整理事業の都市計画決定予定。事業認可に向けた最大の節目
土地区画整理組合設立と事業認可。物流施設・文化交流施設・住宅ゾーンの工事開始
土地区画整理事業完成予定。東口エリアが物流・商業・住宅の複合エリアに変貌
買う理由（3）
五井駅東口45ha区画整理が2027年着工へ
地価10年+39%・直近+6.3%と上昇加速
JR内房線・小湊鉄道の結節点
買わない理由（2）
20年後▲14%の人口減少予測
区画整理完成まで約9年の長期待機
人口の未来（五井）
駅中心から半径1km・43メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は86（減少傾向）。 高齢化率も全国より4.3pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は3,549人（2025）→2,664人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（五井）
市原市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は35.5%と全国より2.5pt低い。10年の変化は+4.6ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は26.2%と全国より1.2pt高い。 なお単身のうち65歳以上は11.1%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（市原市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率13.0%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏はJR内房線の五井駅・八幡宿駅・姉ケ崎駅の各徒歩圏を中心に形成されており、千葉市南部の住宅地域とも代替競争関係にある。住宅地の需要者の中心は市原市内・千葉市内への通勤を前提とした給与所得者・一次取得者であり、同一需給圏外からの転入は限定的とされる。土地の取引規模は100〜250㎡程度、総額700万〜2,000万円台が中心帯。区画整然とした住宅地では需要に対して供給が少ない状態が継続しており、複数の鑑定士が「物件供給不足」を地価上昇の主因として指摘している。商業地では自己使用目的の法人事業者に加え賃貸収入目的の不動産業者・個人投資家も需要者に含まれるが、取引の個別性が強く中心価格帯は把握しにくいと複数件で記載されている。国分寺台団地群(西・南・東)については、周辺住宅地の底堅い需要が圏外の農地混在地域の地価にも波及している点が複数地点で共通して言及されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み利便性高マクロ感応性景気感応高住宅地26件中24件以上で「市原市全体は人口減少傾向にある一方、利便性の高い地域は強含み、郊外・内陸は横ばい〜下落の二極化」という共通記載が見られる。五井駅・八幡宿駅徒歩圏では土地区画整理事業の進捗が継続的な地域要因の改善として評価されており、変動率は年率+4〜+9%台に集中している。商業地では五井駅前（五井中央東2丁目、五井中央西2丁目）で年率+7〜+9%台と住宅地を大きく上回る上昇が記録された。一方、海士有木（小湊鐵道沿線・市街化調整区域）では−1.3%の下落が記録され、山木字安戸（八幡宿駅南東3.1km・バス便）では+0.8%にとどまった。金利上昇・物価上昇等のマクロリスクへの言及は全件に共通するが、地域特有の要因（区画整理進捗・供給不足）が優勢として評価されており、大多数の地点で個別的要因に変動なしと記載されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
招待制ベータのため、ご登録いただいた方から選考のうえ順次ご招待します