アフターコロナの観光客が戻っても、賃貸市場は未成熟のまま
ミニマムツーリズム需要が館山駅近の地価を下支えする一方、鑑定士6件中5件が収益還元法を不適用とし「賃貸市場が未成熟」と指摘。駅圏外の住宅地は横ばい定着。2026年開始の第5次総合計画と駅東口利活用方針が中心部の方向性を左右する。
エリアの見通し年表
地価は前年比+0.18%とほぼ横ばい。道の駅グリーンファーム館山が2024年2月に開業し集客力向上。ワーケーション推進施設の整備が進む。
第5次館山市総合計画（2026〜2035年）がスタート。新庁舎建設の検討開始。駅東口エリアの利活用方針が具体化。
総合計画の前期成果が見え始める時期。移住者数・ワーケーション利用者数の推移で需要の持続性を判断。
人口4万人割れが視野に。新庁舎・駅前整備の進捗次第で中心市街地の魅力が変わる。
総合計画の最終年。観光まちづくりの成否が明確化。観光まちづくりの成否によって資産価値への影響が分岐する可能性がある。
地価は前年比+0.18%とほぼ横ばい。道の駅グリーンファーム館山が2024年2月に開業し集客力向上。ワーケーション推進施設の整備が進む。
第5次館山市総合計画（2026〜2035年）がスタート。新庁舎建設の検討開始。駅東口エリアの利活用方針が具体化。
総合計画の前期成果が見え始める時期。移住者数・ワーケーション利用者数の推移で需要の持続性を判断。
人口4万人割れが視野に。新庁舎・駅前整備の進捗次第で中心市街地の魅力が変わる。
総合計画の最終年。観光まちづくりの成否が明確化。観光まちづくりの成否によって資産価値への影響が分岐する可能性がある。
買う理由（5）
温暖な気候と海の魅力で移住・二拠点生活の需要が拡大
地価3.4万円/m2と首都圏最安水準の参入コスト
ワーケーション推進と観光インフラの整備が進行中
都心から車80分・高速バス直通のアクセス
移住支援金・家賃補助など行政支援が充実
買わない理由（5）
人口減少が深刻：2050年に3万人台へ
地価はほぼ横ばいで資産価値の上昇が見込みにくい
台風・津波・土砂災害の自然災害リスクが高い
JR内房線の利便性が低く鉄道アクセスに難
駅前の再開発計画が未確定で触媒に欠ける
人口の未来（館山）
駅中心から半径1km・39メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は74（減少傾向）。 高齢化率も全国より11.5pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は3,034人（2025）→1,873人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（館山）
館山市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は37.2%と全国より0.8pt低い。10年の変化は+6.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は18.1%と全国より6.9pt低い。 なお単身のうち65歳以上は18.1%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が10地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（館山市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率25.8%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格昔から続く住宅街エリア性格駅前の繁華街同一需給圏は館山市及び房総半島南部の周辺市に収まる小規模な市場。商業地の需要者は地縁性を有する中小事業者・個人事業主が中心で、複数の鑑定士が「郊外型店舗への買い物客の流出」「駅周辺商業施設の厳しい状況の継続」を指摘している。住宅地では30〜40代の第一次取得者に加え、定年後の田舎暮らし・別荘・東京方面からの移住希望といった域外需要が一定数見られることが複数地点で共通して言及されている。中心部（北条地区）は「古くから名声のある中心住宅地」として供給が限定的で潜在需要が高い一方、駅接近性や区画整然性に劣る周辺住宅地は需要が薄弱ないし均衡に留まるという二極構造が各鑑定士の記述を通じて一貫している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み観光集客マクロ感応性観光景気感応一般的要因として「海岸線地域に力を入れた地元活性化策がアフターコロナのミニマムツーリズム指向と合致し、多くの観光客誘致に結び付いている」という記述が6地点中4地点の鑑定士による記載に登場し、館山エリア固有の変動要因として最も多く言及されている。また「路線商業地域の活発化と公教育機関の整理統合計画が中心市街地の優位性を高める」という記述も複数地点で確認されており、市の施策が中心部の地価を下支えする構図として指摘されている。一方、幹線道路沿いへの新規出店集中により駅周辺既存商業地域への波及は限定的で、駅徒歩圏外の郊外住宅地では地域要因の変動が認められず横ばいが継続している。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 6 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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