千葉県最高層タワーが2028年に開業する、首都圏最大級のファミリー実需圏
JR・東武・京成・東葉高速の4路線が集結し1日45万人が行き交う船橋駅。30件中29件の鑑定で上昇継続が明示され、駅前商業地は地価の年間変動率+9〜+16%で推移。一方、商業地では賃料が地価上昇に追いつかず収益価格が比準価格を恒常的に下回る点と、2028年末までの1,700戸集中供給が中古需給の変化点となる。
エリアの見通し年表
プレミストタワー船橋(51階193m・677戸)の販売が本格化。第1期1次は2026年2月販売開始、7,740万円〜7億2,900万円のレンジ。地価への織り込みを観察。
船橋駅東部地区(JR船橋市場町社宅跡地、約4.5ha・1,000戸超)の事業計画が具体化。供給規模の全容が見える局面。
プレミストタワー船橋入居開始(3月)。1,700戸の集中供給で中古マンション市場に下落圧力。金利調整と重なれば取得コストに影響する局面となる可能性がある。
東部地区タワー竣工。駅前から東部まで街並みが一新。再開発効果が地価に本格波及。
船橋市人口がピーク(約66.4万人)。再開発効果が地価に完全反映され、長期人口減少局面に入る前の変曲点にあたる時期。
プレミストタワー船橋(51階193m・677戸)の販売が本格化。第1期1次は2026年2月販売開始、7,740万円〜7億2,900万円のレンジ。地価への織り込みを観察。
船橋駅東部地区(JR船橋市場町社宅跡地、約4.5ha・1,000戸超)の事業計画が具体化。供給規模の全容が見える局面。
プレミストタワー船橋入居開始(3月)。1,700戸の集中供給で中古マンション市場に下落圧力。金利調整と重なれば取得コストに影響する局面となる可能性がある。
東部地区タワー竣工。駅前から東部まで街並みが一新。再開発効果が地価に本格波及。
船橋市人口がピーク(約66.4万人)。再開発効果が地価に完全反映され、長期人口減少局面に入る前の変曲点にあたる時期。
買う理由（6）
千葉県内乗降客数2位の巨大ターミナル(JR+京成で1日約45万人)
千葉県最高層タワー「プレミストタワー船橋」が2028年3月入居開始
南口+東部の2大再開発で合計約1,700戸の住宅供給
船橋市の人口は2033年まで増加(約66.4万人ピーク)
地価は10年で+51%、直近+9.6%と加速基調
ららぽーとTOKYO-BAY・東武百貨店等の商業集積で生活利便性が高い
買わない理由（5）
1,700戸の集中供給による需給緩和リスク
地価が直近+9.6%の急騰で過熱感あり
海老川・真間川流域の浸水リスクと液状化リスク
2033年以降は人口減少フェーズへ
7,000万円超のタワマン価格帯は金利感応度が高い
人口の未来（船橋）
駅中心から半径1km・50メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は104（増加傾向）。 高齢化率も全国より10.4pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は37,109人（2025）→33,128人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（船橋）
船橋市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は37.8%と全国より0.2pt低い。10年の変化は+3.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は28.4%と全国より3.4pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（船橋市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.3%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層不動産ファンド買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格駅前の繁華街エリア性格昔から続く住宅街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン同一需給圏は千葉県北西部を中心に、JR総武線・東武野田線・京成本線・東葉高速鉄道の各駅周辺に広がる商商住混在の広域圏。商業地では首都圏の法人・不動産ファンド・個人投資家が主な需要者で、駅至近の一等地は供給が極めて限定的なため坪単価800万円超の取引も散見される。住宅地の主な需要者はJR沿線で都心へ通勤する30〜40代の一次取得者で、複数の鑑定士が「恒常的に需要が供給を上回る」と指摘。価格帯は商業地駅前の高額帯から住宅地バス圏の割安帯まで幅広く、画地規模・個別性による格差が大きいため圏内全体の中心価格帯の把握は困難とされている。収益不動産に対する旺盛な投資需要は継続しており、低金利環境が下支えとなっている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数強み利便性高マクロ感応性景気感応高複数の鑑定士が共通して指摘する地域固有の動向として、令和6年時点でも船橋市の人口・世帯数が漸増傾向で推移していること、JR船橋駅の乗降者数増加が商業地の収益性向上につながっていることが挙げられる。商業地（特に駅南北口の繁華地域）では年間変動率が概ね+9〜+16%と全地点で上昇。住宅地は駅徒歩圏が+7〜+15%、バス圏・駅距離遠隔地で+4〜+6%と二極化が顕在化している。懸念点として建築費高騰、物価上昇、金利先高観が複数地点で言及されるが、「不動産市況への悪影響は限定的」との記述も見られ、総じて上昇継続の判断が大勢。一部地点ではアメリカの政策動向・海外景気下振れリスクへの言及もある。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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