RETTO
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向かい風習志野市 津田沼駅周辺

東西線始発の一次取得者の街。2,060億円の建設費で再開発が止まった

JR沿線商業地は地価が前年比+17%超で奏の杜では大手デベ需要が継続。一方、野村不動産が施行を降りた南口再開発は事業費・施行者の再交渉が続き、着工時期は完全に未定のまま。習志野市の空室率15.7%も賃料の上値を抑えている。

エリアの見通し年表

2025
進捗確認進行中

南口再開発 一時中断

2026
交渉状況を確認進行中

施行者・事業費の再交渉期間（目途未定）

2028
需給動向を確認進行中

再開発が再始動した場合の想定着工時期

買う理由（3）

地価の強い上昇トレンド

商業・生活利便性の高さ

北口エリアの開発余地

買わない理由（3）

南口再開発の一時中断

賃貸空室率15.7%（習志野市）

金利上昇局面での割高感

人口の未来（津田沼）

出典: 国土数値情報 将来推計人口250mメッシュ／IPSS 令和5年推計（2020年国勢調査ベース）

駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。

総人口
38,264人（2025）
2050年 99 （2025=100）
指数（2025年＝100）
2020年 98982025年 1001002030年 1011012035年 1011012040年 1011012045年 1001002050年 99992055年 97972060年 96962065年 93932070年 9090全国 71203040506070
高齢化率
22.2%
全国比 -7.4pt
＝ 65歳以上 ÷ 総人口
2025年 22.2%22.22030年 23.3%23.32035年 25.5%25.52040年 27.9%27.92045年 29.6%29.62050年 31.5%31.52055年 33.1%33.12060年 35.2%35.22065年 36.5%36.52070年 35.9%35.9全国 38.7%3040506070
津田沼（半径1km）全国

全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は99（減少傾向）。 高齢化率も全国より7.4pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は25,244人（2025）→21,950人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。

世帯構成（津田沼）

出典: 国勢調査（2010・2015・2020）をもとにRETTO算出

習志野市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。

単身世帯率
38.0%（2020）
全国比 0.0pt10年で +4.1pt
＝ 単独世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 38.0%2010年 津田沼 33.9%33.92015年 津田沼 34.1%34.12020年 津田沼 38.0%38.0101520
夫婦と子供世帯率
29.4%（2020）
全国比 +4.4pt10年で -3.4pt
＝ 夫婦と子供から成る世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 25.0%2010年 津田沼 32.8%32.82015年 津田沼 32.3%32.32020年 津田沼 29.4%29.4101520
津田沼（習志野市）全国

単身世帯率は38.0%と全国より0.0pt高い。10年の変化は+4.1ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は29.4%と全国より4.4pt高い。 なお単身のうち65歳以上は9.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。

住宅地の地価推移（万円/m²）

📎 [公的統計（地価）] 国土交通省 不動産情報ライブラリ 地価公示（住宅地・2015〜2025年）(2025)

※ 地価推移はエリア内の住宅地公示地点の中央値です。

土地価格

実勢価格
Coming Soon
実際の取引価格
公示価格（基準）
18.5万円/m²
（15.4〜39万円/m²）
2025年 / 25地点
路線価
16.5万円/m²
（11.5〜36万円/m²）
令和6年 / 436地点
乖離率（公示価格を100%とした場合）
実勢 110%
公示 100%
路線価 89%

公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。

路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。

出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成

空き家率・賃貸空室率（習志野市）

出典: 総務省 住宅・土地統計調査（2023年）

5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。

空き家率
9.7%
全国比 -4.1pt前回比 -1.1pt
＝ 空き家 ÷ 全住宅
全国 13.8%2008年 11.6%11.62013年 11.6%11.62018年 10.8%10.82023年 9.7%9.708131823
賃貸空室率
15.7%
全国比 -2.9pt前回比 -2.1pt
＝ 賃貸の空き ÷ 賃貸全体
全国 18.6%2013年 19.2%19.22018年 17.8%17.82023年 15.7%15.708131823
習志野市全国

空き家率9.7%の内訳

空き家を100%とした構成比
69%
26%
賃貸用69%その他（相続放置・長期不在）26%売却用・別荘等5%

空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。

賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。

鑑定士のまとめ

温度感

弱含み横ばい上昇強上昇
  1. 01
    — いま —

    市場の特徴

    誰が、いま、どう買っているのか?

    買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格駅前の繁華街エリア性格昔から続く住宅街エリア性格マンションが建つ予定の土地

    JR津田沼駅圏（JR・東京メトロ東西線始発）は希少性が高く、需要者は30〜40代の都心通勤層のほか、大手・中堅マンションデベロッパーが活発に参入している。同一需給圏はJR総武線・東西線沿線全域に広がり、駅近住宅地は供給希少で選好性が高い。奏の杜地区は高層分譲マンション用地として開発法を適用する案件も出ている。一方、京成本線沿線（大久保・実籾・東習志野）は習志野市・八千代市西部・船橋市東部を需給圏とし、需要者は市内在住の一次取得者が中心。圏外からの転入は少なく、市場規模はコンパクト。土地単価はJR線沿線の3〜5分の1程度まで落ち、新築建売住宅の中心価格帯は3,500万〜4,500万円前後。複数の鑑定士が京成線沿線について「JR総武線沿線と比較して利便性に劣るが需給は安定」と指摘しており、エリア内での市場の二層構造が明確に読み取れる。

  2. 02
    — なぜ —

    地価を動かす要因

    何が上げ、何が下げているのか?

    強み再開発強み路線多数マクロ感応性景気感応高

    JR津田沼駅北口のイトーヨーカドー津田沼店閉店（イオン津田沼に転換予定）とJR南口の再開発計画発表が、複数の鑑定士に「正の変動要因」として言及されており、商業地2では前年比+17.2%という突出した変動率につながっている。奏の杜地区では区画整理完了後も大手デベロッパーの開発需要が継続している。住宅地全般では、都心・建築費高騰を受けた郊外需要の波及、低金利下での住宅購買意欲の持続が共通要因として挙げられている。袖ケ浦（埋立地）は「以前は横ばい推移だったが今年は上昇に転じた」と2件で明記されており、JR線沿線の上昇が周辺まで伝播している。東習志野・実籾エリアでは「特段の変動要因なし」の定型記述が大半を占め、マクロ環境の底支えのみが要因として挙げられている。個別要因の変動はほぼ全地点でなし。

  3. 03
    — どう値付け —

    値付けの根拠

    比準と収益、どちらを重視したか?

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  4. 04
    — これから —

    これからの見通し

    向こう数年、どこに向かうか?

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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 27 地点 (2025) を RETTO が要約

このエリアで、さらに見られる分析

  • 物件タイプ別の判定

    ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き

  • 融資に使える金融機関

    エリアをカバーする銀行・信金と積極性

  • ハザード分析

    洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正

  • 主要駅までの所要時間・想定賃料

    通勤アクセスと賃料シミュレーション

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