RETTO
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向かい風白井市 白井駅周辺

更地が消えた千葉NT熟成地。印西市の人口増が地価を押し上げる

白井・西白井徒歩圏は千葉NT熟成で供給が払底し、駅近の公示地価は前年比+9%台。高齢化率は2022年に千葉県平均を超過し人口は2020年比で2050年に▲10%見通し。富ヶ谷地区のデータセンター開発（延べ床21万㎡）が雇用創出の焦点。

エリアの見通し年表

2025
様子見転機

北千葉道路（国道464号）延伸事業 継続中

2027
雇用創出に注目転機

富ヶ谷地区 日本GLP等データセンター4棟・延べ床21万㎡ 開発計画

買う理由（3）

2020年以降の地価反転・加速

都心30分圏の割安水準

富ヶ谷地区のデータセンター開発

買わない理由（3）

北総線の高運賃

人口減少トレンド

再開発の乏しさ

人口の未来（白井）

出典: 国土数値情報 将来推計人口250mメッシュ／IPSS 令和5年推計（2020年国勢調査ベース）

駅中心から半径1km・45メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。

総人口
9,701人（2025）
2050年 85 （2025=100）
指数（2025年＝100）
2020年 1031032025年 1001002030年 96962035年 932040年 90902045年 872050年 85852055年 822060年 79792065年 762070年 7373全国 712020年2030年2040年2050年2060年2070年
高齢化率
33.8%
全国比 +4.2pt
＝ 65歳以上 ÷ 総人口
2025年 33.8%33.82030年 34.5%34.52035年 36.5%2040年 40.6%40.62045年 42.6%2050年 42%422055年 40.5%2060年 39.4%39.42065年 39.5%2070年 39.7%39.7全国 38.7%2030年2040年2050年2060年2070年
白井（半径1km）全国

全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は85（減少傾向）。 高齢化率も全国より4.2pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は5,488人（2025）→3,917人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。

世帯構成（白井）

出典: 国勢調査（2010・2015・2020）をもとにRETTO算出

白井市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。

単身世帯率
23.4%（2020）
全国比 -14.6pt10年で +6.6pt
＝ 単独世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 38.0%2010年 白井 16.8%16.82015年 白井 19.2%19.22020年 白井 23.4%23.42010年2015年2020年
夫婦と子供世帯率
35.7%（2020）
全国比 +10.7pt10年で -7.6pt
＝ 夫婦と子供から成る世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 25.0%2010年 白井 43.3%43.32015年 白井 40.2%40.22020年 白井 35.7%35.72010年2015年2020年
白井（白井市）全国

単身世帯率は23.4%と全国より14.6pt低い。10年の変化は+6.6ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は35.7%と全国より10.7pt高い。 なお単身のうち65歳以上は9.3%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。

住宅地の地価推移（万円/m²）

📎 [公的統計（地価）] 国土交通省 不動産情報ライブラリ 地価公示（住宅地・2015〜2025年）(2025)

※ 地価推移はエリア内の住宅地公示地点の中央値です。

土地価格

実勢価格
Coming Soon
実際の取引価格
公示価格（基準）
8.8万円/m²
（3.9〜10万円/m²）
2025年 / 7地点
路線価
6.9万円/m²
（3.7〜9万円/m²）
令和6年 / 99地点
乖離率（公示価格を100%とした場合）参考値
実勢 110%
公示 100%
路線価 78%

この街は公示価格の調査地点が7地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。

公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。

路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。

📎 [地価] 「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ） をもとにRETTO作成

空き家率・賃貸空室率（白井市）

出典: 総務省 住宅・土地統計調査（2023年）

5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。

空き家率
7.6%
全国比 -6.2pt前回比 +0.1pt
＝ 空き家 ÷ 全住宅
全国 13.8%2008年 9.3%9.32013年 7.1%7.12018年 7.5%7.52023年 7.6%7.62008年2013年2018年2023年
賃貸空室率
21.2%
全国比 +2.6pt前回比 +3.6pt
＝ 賃貸の空き ÷ 賃貸全体
全国 18.6%2013年 13.6%13.62018年 17.6%17.62023年 21.2%21.22008年2013年2018年2023年
白井市全国

空き家率7.6%の内訳

空き家を100%とした構成比
43%
48%
賃貸用43%その他（相続放置・長期不在）48%売却用・別荘等9%

空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。

賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。

鑑定士のまとめ

温度感

弱含み横ばい上昇強上昇
  1. 01
    — いま —

    市場の特徴

    誰が、いま、どう買っているのか?

    買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街エリア性格昔から続く住宅街

    同一需給圏は北総線沿線の白井市及び隣接市(印西市等)の住宅地域で、需要者は市内・近隣の一次取得者が中心、圏外からの参入は限定的である。千葉ニュータウン地区の住宅地では空地がほとんど見られず、供給は中古住宅の単発的な取引に留まり、新築・更地の供給不足が需要超過を招いている。一方、駅徒歩圏外の既成集落(復字初崎)や区画整理地(西白井)は交通接近性に劣るものの、生活利便性や割安感を背景に需要が底堅い地点もある。市街化調整区域の農家住宅地(平塚)は地縁・血縁を有する個人に需要が限定され取引は稀である。商業地(冨士字栄)は幹線道路沿いの路線商業地域で、近接する新鎌ヶ谷・千葉ニュータウン地区の商業集積に比べ繁華性は劣るが、チェーン店中心に借地方式での出店が続いている。

  2. 02
    — なぜ —

    地価を動かす要因

    何が上げ、何が下げているのか?

    強み希少性強み住環境良好マクロ感応性安定

    白井市の人口は微減から横ばいで推移し、高齢化率は令和4年に県平均を超え、住宅着工戸数は令和3年以降減少基調にある。地域要因面では、千葉ニュータウン地区の住宅団地(南山・清水口・大松・大山口等)は区画整然とした環境に変動はなく、供給不足を背景に年間5.9~8.0%程度の上昇が継続している。西白井駅周辺の区画整理地は交通利便性に劣るものの背後地の地価上昇を受け上昇傾向にある。一方、駅徒歩圏外の既成集落(復字初崎)や市街化調整区域の農家住宅地(平塚)は個別的要因の変動もなく、地価は底値圏で横ばいとなっている。商業地(冨士字栄)は周辺の集積度が高い商業地域への顧客流出が指摘されつつも、背後の住宅地価上昇を受けて緩やかな上昇にとどまる。

  3. 03
    — どう値付け —

    値付けの根拠

    比準と収益、どちらを重視したか?

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  4. 04
    — これから —

    これからの見通し

    向こう数年、どこに向かうか?

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📎 [鑑定] 不動産情報ライブラリ（国土交通省）の公示地価鑑定評価書 10 地点（2025）を RETTO が要約

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