RETTO
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向かい風白井市 白井駅周辺

更地が消えた千葉NT熟成地。印西市の人口増が地価を押し上げる

白井・西白井徒歩圏は千葉NT熟成で供給が払底し、駅近の公示地価は前年比+9%台。高齢化率は2022年に千葉県平均を超過し人口は2020年比で2050年に▲10%見通し。富ヶ谷地区のデータセンター開発（延べ床21万㎡）が雇用創出の焦点。

エリアの見通し年表

2025
様子見転機

北千葉道路（国道464号）延伸事業 継続中

2027
雇用創出に注目転機

富ヶ谷地区 日本GLP等データセンター4棟・延べ床21万㎡ 開発計画

買う理由（3）

2020年以降の地価反転・加速

都心30分圏の割安水準

富ヶ谷地区のデータセンター開発

買わない理由（3）

北総線の高運賃

人口減少トレンド

再開発の乏しさ

人口の未来（白井）

出典: 国土数値情報 将来推計人口250mメッシュ／IPSS 令和5年推計（2020年国勢調査ベース）

駅中心から半径1km・45メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。

総人口
9,701人（2025）
2050年 85 （2025=100）
指数（2025年＝100）
2020年 1031032025年 1001002030年 96962035年 93932040年 90902045年 87872050年 85852055年 82822060年 79792065年 76762070年 7373全国 71203040506070
高齢化率
33.8%
全国比 +4.2pt
＝ 65歳以上 ÷ 総人口
2025年 33.8%33.82030年 34.5%34.52035年 36.5%36.52040年 40.6%40.62045年 42.6%42.62050年 42%422055年 40.5%40.52060年 39.4%39.42065年 39.5%39.52070年 39.7%39.7全国 38.7%3040506070
白井（半径1km）全国

全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は85（減少傾向）。 高齢化率も全国より4.2pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は5,488人（2025）→3,917人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。

世帯構成（白井）

出典: 国勢調査（2010・2015・2020）をもとにRETTO算出

白井市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。

単身世帯率
23.4%（2020）
全国比 -14.6pt10年で +6.6pt
＝ 単独世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 38.0%2010年 白井 16.8%16.82015年 白井 19.2%19.22020年 白井 23.4%23.4101520
夫婦と子供世帯率
35.7%（2020）
全国比 +10.7pt10年で -7.6pt
＝ 夫婦と子供から成る世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 25.0%2010年 白井 43.3%43.32015年 白井 40.2%40.22020年 白井 35.7%35.7101520
白井（白井市）全国

単身世帯率は23.4%と全国より14.6pt低い。10年の変化は+6.6ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は35.7%と全国より10.7pt高い。 なお単身のうち65歳以上は9.3%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。

住宅地の地価推移（万円/m²）

📎 [公的統計（地価）] 国土交通省 不動産情報ライブラリ 地価公示（住宅地・2015〜2025年）(2025)

※ 地価推移はエリア内の住宅地公示地点の中央値です。

土地価格

実勢価格
Coming Soon
実際の取引価格
公示価格（基準）
8.8万円/m²
（3.9〜10万円/m²）
2025年 / 7地点
路線価
6.9万円/m²
（3.7〜9万円/m²）
令和6年 / 99地点
乖離率（公示価格を100%とした場合）参考値
実勢 110%
公示 100%
路線価 78%

この街は公示価格の調査地点が7地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。

公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。

路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。

出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成

空き家率・賃貸空室率（白井市）

出典: 総務省 住宅・土地統計調査（2023年）

5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。

空き家率
7.6%
全国比 -6.2pt前回比 +0.1pt
＝ 空き家 ÷ 全住宅
全国 13.8%2008年 9.3%9.32013年 7.1%7.12018年 7.5%7.52023年 7.6%7.608131823
賃貸空室率
21.2%
全国比 +2.6pt前回比 +3.6pt
＝ 賃貸の空き ÷ 賃貸全体
全国 18.6%2013年 13.6%13.62018年 17.6%17.62023年 21.2%21.208131823
白井市全国

空き家率7.6%の内訳

空き家を100%とした構成比
43%
48%
賃貸用43%その他（相続放置・長期不在）48%売却用・別荘等9%

空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。

賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。

鑑定士のまとめ

温度感

弱含み横ばい上昇強上昇
  1. 01
    — いま —

    市場の特徴

    誰が、いま、どう買っているのか?

    買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層不動産ファンドエリア性格昔から続く住宅街エリア性格郊外のベッドタウン

    同一需給圏は北総線沿線の白井市・印西市を中心とする千葉ニュータウン圏全域。需要者の大半は市内および隣接市の一次取得者（子育て世代）で、圏外からの参入は相対的に少ない。昭和50年代後半に入居が始まった大規模戸建住宅団地が熟成段階を迎えており、更地や新築住宅の供給が乏しく中古住宅取引が主体となっている。白井・西白井・小室各駅徒歩圏の標準的画地（170〜240㎡）は土地単価1,500万〜2,000万円台前半が中心価格帯で、需給引き締まりを反映した上昇傾向が継続している。周縁の鎌ケ谷・船橋北部・柏市南部は新京成線・東武野田線沿線住宅地として代替的需要圏を形成しており、値頃感を背景に需要が拡大。市街化調整区域・農家住宅地域は地縁性の強い個人に需要が限定され、取引は散発的。商業地は鎌ヶ谷大仏駅前および白井市内の幹線道路沿いに少数存在し、需要者は収益目的の不動産業者や投資家が中心で、供給物件が少なく稀少性は高い。

  2. 02
    — なぜ —

    地価を動かす要因

    何が上げ、何が下げているのか?

    強み住環境良好強み希少性マクロ感応性景気感応高

    白井市の人口は令和4年以降に高齢化率が千葉県平均を超過し、生産年齢人口の減少傾向が続いている。一方で年少人口比率は県内上位を維持しており、子育て世代の流入が継続していることが複数の鑑定士によって指摘されている。市の新設住宅着工戸数は減少基調にあり、供給不足が地価上昇を下支えしている。隣接する印西市は千葉ニュータウン地区周辺への継続的な住宅供給を背景に人口増加が続いており、旺盛な需要が白井・鎌ケ谷方面にも波及している。新築住宅価格の高騰が中古住宅への需要代替を促し取引が活発化したとの記述が多数の地点で見られる。東武野田線高柳駅が急行停車駅となったことで鎌ケ谷南部・柏市南部の利便性が向上し需要が増大した。複数の鑑定士が金利上昇・建築費高騰・物価上昇リスクに言及しているが、現時点での住宅市況への影響は限定的と評価されている。

  3. 03
    — どう値付け —

    値付けの根拠

    比準と収益、どちらを重視したか?

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  4. 04
    — これから —

    これからの見通し

    向こう数年、どこに向かうか?

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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約

このエリアで、さらに見られる分析

  • 物件タイプ別の判定

    ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き

  • 融資に使える金融機関

    エリアをカバーする銀行・信金と積極性

  • ハザード分析

    洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正

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