6年連続人口増加全国1位の子育てベッドタウン。TX沿線の区画整理地需要が市内全域に波及。
おおたかの森駅前は地価が年+11%・西初石は地価が年+20%と区画整理地の需要が周辺既存住宅地に波及。一方、地価はすでに10年で+322%急騰済みで、TX東京駅延伸は2045年目標・金利上昇局面での郊外住宅需要の減退が次の注目点。
エリアの見通し年表
国道16号アンダーパス開通。南流山方面へのアクセス改善。TX8両編成化の工事進行中。
TX8両編成化完了（混雑緩和）。金利上昇による価格調整が生じる可能性がある。
流山市人口22.5万人到達見込み。初石駅橋上化完成で沿線価値向上。
TX東京延伸の事業認可が下りる見込み。期待プレミアムが高まる可能性がある。
TX東京駅延伸開業（目標）。実現すれば東京駅直結で更なる価値向上。
国道16号アンダーパス開通。南流山方面へのアクセス改善。TX8両編成化の工事進行中。
TX8両編成化完了（混雑緩和）。金利上昇による価格調整が生じる可能性がある。
流山市人口22.5万人到達見込み。初石駅橋上化完成で沿線価値向上。
TX東京延伸の事業認可が下りる見込み。期待プレミアムが高まる可能性がある。
TX東京駅延伸開業（目標）。実現すれば東京駅直結で更なる価値向上。
買う理由（5）
人口増加率6年連続全国1位
TX東京駅延伸構想（2045年目標）
TX8両編成化で輸送力25%増強
秋葉原まで25分の交通利便性
大型商業施設の集積が完成
買わない理由（5）
地価が10年で+322%と急騰済み
TX延伸は2045年目標と実現が遠い
利根川・江戸川の洪水リスク
金利上昇で郊外住宅需要が減退するリスク
千葉県北西部の自治体間競争
人口の未来（流山おおたかの森）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は125（増加傾向）。 高齢化率も全国より19.9pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は21,735人（2025）→24,350人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（流山おおたかの森）
流山市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は29.6%と全国より8.4pt低い。10年の変化は+3.7ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は34.3%と全国より9.3pt高い。 なお単身のうち65歳以上は8.6%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（流山市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率9.6%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格郊外のベッドタウンエリア性格駅前の繁華街同一需給圏はつくばエクスプレス線沿線と東武野田線沿線の流山市内住宅地が中心で、流山おおたかの森駅勢圏の代替性が特に強い。需要者は流山市及び隣接市の賃貸住宅に居住する30-40代ファミリー層の第1次取得者で、都心通勤者が主体。県外からの転入者も多く、継続的な人口流入が需要を支えている。おおたかの森南1丁目の中心価格帯は土地160㎡で5,000万円超、新築戸建で7,000万円超。商業地はTX快速駅前で広域展開する中規模法人や飲食チェーン、投資目的の購入者が需要層となっている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み住環境良好マクロ感応性金利感応高流山市内の住宅地は一般的要因から全般的に上昇基調を継続しており、交通接近条件や生活利便性に優る地域で大きな上昇率となっている。おおたかの森駅周辺は年+15.6%、西初石で+20.0%等、TX沿線の高価格帯取引が周辺地域及び市内全体に波及。商業地はおおたかの森駅前で年+11.0%、金融緩和の継続と積極的な投資需要から堅調。一方、物価上昇、海外景気の下振れ、欧米の高金利継続、中国不動産市場停滞、金融資本市場変動への注視が必要。市街化調整区域は+1.0%にとどまる。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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