RETTO
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追い風千葉県袖ケ浦市

アクアラインの利便性と京葉工業地帯の底堅さで、住宅地・工業地ともに地価が上昇している

袖ケ浦市の2025年公示地価は前年比+5.31%、10年で+29.5%。駅海側の宅地開発で人口は県内では希少な微増を続け、駅西側50haでは産業立地に向けたまちづくりが動き出している。一方、沿岸埋立地の液状化リスクと社人研推計の長期人口減が下押し要因。

エリアの見通し年表

2025
工業・物流用地の需要動向を注視する進行中

椎の森工業団地の再分譲プロポーザル（7〜9月）

2026
産業立地計画の進捗を取得判断の材料にする注目

袖ケ浦駅西側地区50haのまちづくりパートナー選定・地区計画の具体化

2030
駅から離れた住宅地は需給の緩みに注意する警戒

社人研推計で人口が緩やかな減少局面へ

買う理由（4）

住宅地・工業地ともに地価が上昇し10年で+29.5%

東京湾アクアラインで川崎・都心へ直結する好立地

駅海側の宅地開発で県内では希少な人口の微増が続く

椎の森工業団地・駅西側50haで産業立地の需要が続く

買わない理由（4）

社人研推計では2050年に向けて人口が緩やかに減少

沿岸埋立地は液状化リスクが高い

石油化学など臨海工業への依存度が高い

市街化調整区域が広く、駅から離れると流動性が低い

人口の未来（袖ケ浦）

出典: 国土数値情報 将来推計人口250mメッシュ／IPSS 令和5年推計（2020年国勢調査ベース）

駅中心から半径1km・41メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。

総人口
11,395人（2025）
ピーク2060年 +8.3%
指数（2025年＝100）
2020年 92922025年 1001002030年 1031032035年 1051052040年 1061062045年 1061062050年 1071072055年 1081082060年 1081082065年 1071072070年 105105全国 71203040506070
高齢化率
17.0%
全国比 -12.6pt
＝ 65歳以上 ÷ 総人口
2025年 17%172030年 17.3%17.32035年 18.6%18.62040年 20.8%20.82045年 23%232050年 27%272055年 32%322060年 36.2%36.22065年 37.7%37.72070年 36.6%36.6全国 38.7%3040506070
袖ケ浦（半径1km）全国

全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は107（増加傾向）。 高齢化率も全国より12.6pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は7,256人（2025）→7,402人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。

世帯構成（袖ケ浦）

出典: 国勢調査（2010・2015・2020）をもとにRETTO算出

袖ケ浦市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。

単身世帯率
28.5%（2020）
全国比 -9.5pt10年で +6.7pt
＝ 単独世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 38.0%2010年 袖ケ浦 21.8%21.82015年 袖ケ浦 23.7%23.72020年 袖ケ浦 28.5%28.5101520
夫婦と子供世帯率
31.6%（2020）
全国比 +6.6pt10年で -2.6pt
＝ 夫婦と子供から成る世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 25.0%2010年 袖ケ浦 34.2%34.22015年 袖ケ浦 33.4%33.42020年 袖ケ浦 31.6%31.6101520
袖ケ浦（袖ケ浦市）全国

単身世帯率は28.5%と全国より9.5pt低い。10年の変化は+6.7ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は31.6%と全国より6.6pt高い。 なお単身のうち65歳以上は9.0%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。

住宅地の地価推移（万円/m²）

📎 [公的統計（地価）] 国土交通省 不動産情報ライブラリ 地価公示（住宅地・2015〜2025年）(2025)

※ 地価推移はエリア内の住宅地公示地点の中央値です。

土地価格

実勢価格
Coming Soon
実際の取引価格
公示価格（基準）
6.9万円/m²
（4.1〜9万円/m²）
2025年 / 9地点
路線価
5万円/m²
（2.8〜5.7万円/m²）
令和6年 / 287地点
乖離率（公示価格を100%とした場合）参考値
実勢 110%
公示 100%
路線価 72%

この街は公示価格の調査地点が9地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。

公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。

路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。

出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成

空き家率・賃貸空室率（袖ケ浦市）

出典: 総務省 住宅・土地統計調査（2023年）

5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。

空き家率
9.8%
全国比 -4.0pt前回比 -0.1pt
＝ 空き家 ÷ 全住宅
全国 13.8%2008年 11.8%11.82013年 8.7%8.72018年 9.9%9.92023年 9.8%9.808131823
賃貸空室率
19.5%
全国比 +0.9pt前回比 +0.3pt
＝ 賃貸の空き ÷ 賃貸全体
全国 18.6%2013年 15.7%15.72018年 19.2%19.22023年 19.5%19.508131823
袖ケ浦市全国

空き家率9.8%の内訳

空き家を100%とした構成比
52%
41%
賃貸用52%その他（相続放置・長期不在）41%売却用・別荘等7%

空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。

賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。

鑑定士のまとめ

温度感

弱含み横ばい上昇強上昇
  1. 01
    — いま —

    市場の特徴

    誰が、いま、どう買っているのか?

    買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街

    同一需給圏はJR内房線(袖ケ浦・長浦・横田等)沿線の住宅地域とされ、需要者の中心は都心・千葉方面へ通勤する一次取得者層や地元の給与所得者である。東京湾アクアラインの袖ケ浦バスターミナルや国道16号への近接性が、対岸方面からの転入も含めた需要を下支えしている点が複数地点で共通して指摘される。価格帯は駅近郊の区画整然とした住宅地で土地1400万~1600万円台と競合が強い一方、駅から離れた在来住宅地・農家住宅混在地域では450万~1200万円台と幅があり、後者は取引事例自体が少なく相場把握が難しいとされる。商業地は駅前の希少性から需要は旺盛だが規模・建物により価格帯が収束しにくい。

  2. 02
    — なぜ —

    地価を動かす要因

    何が上げ、何が下げているのか?

    強み利便性高強み住環境良好マクロ感応性安定

    一般的要因としては市内人口の増加傾向が繰り返し言及され、県外・市外からの転入により住宅地の需要が下支えされている。地域要因では、袖ケ浦駅・長浦駅圏内や区画整然とした団地(蔵波台・代宿等)で地域要因に格別の変動はないまま地価が上昇傾向にあるとする地点が多い一方、市南部の横田地区では市全体の人口は増加傾向にあるにもかかわらず当該地域内は人口減少が続き地価は横ばいとされ、市内でも駅からの距離や地域によって需給動向に明確な差が生じている。個別的要因の変動は各地点ともほぼ「変動なし」と記載されており、地価変動の要因は専ら地域要因の差にある。

  3. 03
    — どう値付け —

    値付けの根拠

    比準と収益、どちらを重視したか?

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  4. 04
    — これから —

    これからの見通し

    向こう数年、どこに向かうか?

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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 13 地点 (2025) を RETTO が要約

このエリアで、さらに見られる分析

  • 物件タイプ別の判定

    ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き

  • 融資に使える金融機関

    エリアをカバーする銀行・信金と積極性

  • ハザード分析

    洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正

  • 主要駅までの所要時間・想定賃料

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