東京駅18分の熟成住宅街に、1,500戸超の大型供給が集中する
市川・本八幡の駅前商業地は地価が年率+10〜13%で上昇継続、30〜40代の一次取得需要が需給を逼迫させている。一方で賃料は地価に追いつかず収益価格が低位にとどまり、2027〜2030年に計1,500戸超の短期集中供給が市況の試金石となる。
エリアの見通し年表
リーフシティ市川の商業施設「そよら」開業（3月）。タワマン竣工は同年10月。マンション供給が本格化。
リーフシティ市川ザ・タワー入居開始（674戸）。本八幡再開発の解体工事開始。供給増で価格調整の可能性。
供給ショック後の価格調整局面。北千葉道路（市川-松戸区間）整備が本格化。
本八幡ツインタワー竣工（44階・21階、約870戸）。駅前が大きく刷新。
再開発効果が地価に完全反映。北千葉道路の開通効果も顕在化。
リーフシティ市川の商業施設「そよら」開業（3月）。タワマン竣工は同年10月。マンション供給が本格化。
リーフシティ市川ザ・タワー入居開始（674戸）。本八幡再開発の解体工事開始。供給増で価格調整の可能性。
供給ショック後の価格調整局面。北千葉道路（市川-松戸区間）整備が本格化。
本八幡ツインタワー竣工（44階・21階、約870戸）。駅前が大きく刷新。
再開発効果が地価に完全反映。北千葉道路の開通効果も顕在化。
買う理由（5）
都心への圧倒的アクセス
リーフシティ市川（3.7ha）の大規模複合開発
本八幡駅北口にツインタワー（44階+21階）再開発決定
10年で+65%の地価上昇実績
北千葉道路の整備進行
買わない理由（4）
地価が直近2年で+18.8%の急騰。過熱感あり
大量供給による需給緩和リスク
人口減少が始まっている
南部の液状化リスク
人口の未来（市川）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は97（減少傾向）。 高齢化率も全国より8.8pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は35,117人（2025）→29,996人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（市川）
市川市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は45.2%と全国より7.2pt高い。10年の変化は+5.1ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は24.9%と全国より0.1pt低い。 なお単身のうち65歳以上は9.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（市川市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率9.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格駅前の繁華街エリア性格昔から続く住宅街住宅地の需要者は「JR総武線・京成本線沿線で都心通勤する30〜40代一次取得者」が大多数を占め、20件超の地点で共通して言及されている。市川市内および船橋市・浦安市等の隣接市が同一需給圏と整理されており、都内東部からの転入も複数の鑑定士が確認している。「供給が少なく需要が旺盛」という需給逼迫の構造は、駅徒歩圏・バス圏を問わず幅広い地点で指摘される。商業地では千葉県内を広域の需給圏とし、地元富裕層・地元企業が中小物件の典型的需要者、デベロッパー・投資法人が大型物件の担い手として位置づけられている。金融緩和継続と人流回復を背景に商業地需要は旺盛で、マンション用地との競合が供給をさらに限定し、長期保有目的の売り手が多いため市場への出回りは極めて少ないと複数の鑑定士が指摘している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み利便性高強み再開発マクロ感応性景気感応高住宅地の変動率は年率+2〜+13%と幅広い。市川駅・本八幡駅からの徒歩圏では概ね+5〜+10%、バス圏・徒歩限界圏では+3〜+5%程度にとどまり、駅距離による二極化が複数の鑑定士から言及されている。「市内中心部の需要の堅調さがバス圏・郊外部にも波及しているが上昇幅は縮小」という表現が2件に共通する。商業地は市川駅前の+9.6〜+12.7%、本八幡駅前の+10.8%と高水準で、都内比割安感・人流回復・マンション用地需要との競合が共通の上昇要因として挙げられる。一方、建築費高騰により京成本八幡駅周辺の上昇率は鈍化傾向とする記述が1件ある。政策金利引き上げの不動産市況への悪影響は「限定的」と評価する地点が2件、金利の先行きへの注意喚起は8件で確認できる。土地の細分化傾向が菅野・八幡・東菅野・曽谷など複数の地区で言及され、総額抑制によって需要層を広げる動きが進んでいる。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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