三越跡地タワーが2026年竣工へ。供給希少が常態の千葉駅5路線圏。
JR・京成・モノレールら5路線が集結する千葉駅圏は「取引が出ると即反応」と鑑定士が共通評価するほど需給が逼迫。一方で賃料が地価上昇に遅行し収益価格が比準価格を下回る構造は変わっていない。2026年12月のブリリアタワー千葉引渡し後、三井不動産グループが事業協力者の西銀座再開発（約2ha）が次の山場。
エリアの見通し年表
地価は前年比+9.3%上昇中。ブリリアタワー千葉（三越跡地・23階）が建設中。千葉駅周辺の活性化グランドデザイン推進。
ブリリアタワー千葉完成（2026年8月建物竣工・12月引渡し）。東口エリアに大型ランドマーク誕生。
西銀座地区再開発（約2ha）の都市計画決定・着工見込み。JR支社跡地複合施設の具体化。
西銀座再開発の進捗次第で地価上昇が一服する可能性。再開発効果が地価に織り込まれるタイミング。
JR支社跡地・市民会館複合施設完成想定。千葉都心の全面刷新が完了し成熟した街へ。
地価は前年比+9.3%上昇中。ブリリアタワー千葉（三越跡地・23階）が建設中。千葉駅周辺の活性化グランドデザイン推進。
ブリリアタワー千葉完成（2026年8月建物竣工・12月引渡し）。東口エリアに大型ランドマーク誕生。
西銀座地区再開発（約2ha）の都市計画決定・着工見込み。JR支社跡地複合施設の具体化。
西銀座再開発の進捗次第で地価上昇が一服する可能性。再開発効果が地価に織り込まれるタイミング。
JR支社跡地・市民会館複合施設完成想定。千葉都心の全面刷新が完了し成熟した街へ。
買う理由（5）
3大再開発の同時進行：三越跡地・西銀座・JR支社跡地
東京駅まで総武快速線40分・5路線集結の交通拠点
地価10年+119%：千葉県内トップクラスの上昇実績
千葉市の行政・商業・医療の全機能が集積
中央区人口は千葉市内で増加トレンド
買わない理由（4）
供給リスク：ブリリアタワー完成後の中古相場の試練
再開発計画の遅延リスク：JR支社跡地は資材高騰で見直し中
千葉市全体の人口減少：2050年に現在比8%減の見通し
周辺エリアとの競合：幕張・津田沼・船橋の再開発も並走
人口の未来（千葉）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は105（増加傾向）。 高齢化率も全国より9.9pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は23,708人（2025）→21,207人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（千葉）
千葉市中央区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は52.4%と全国より14.4pt高い。10年の変化は+8.0ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は20.5%と全国より4.5pt低い。 なお単身のうち65歳以上は8.9%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（千葉市中央区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層資産家・富裕層買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格駅前の繁華街エリア性格マンションが建つ予定の土地エリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は千葉市内および周辺市の商業・住宅地域とする鑑定書が大勢を占め、商業地では大手法人・地元企業・不動産業者・マンションデベロッパーが主要需要者として挙げられている。千葉駅前の中心商業地（富士見・新町・新田町エリア）は店舗事務所ビルに加え高層共同住宅の用地取得需要が混在し、需給は強含み。土地単価の中心帯は千葉駅前至近で㎡70〜267万円、外縁商業地で㎡20〜50万円程度と幅がある。住宅地では、JR総武線・京成線・千葉都市モノレール沿線を需給圏とし、千葉市内および都内通勤のサラリーマン・一次取得者が中心。春日・松波エリアは千葉有数の高級住宅地として富裕層・会社経営者需要も確認される。複数鑑定士が「市場供給が少なく需要過多傾向」と指摘しており、取引が出ると反応が速い市場環境が続いている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み利便性高マクロ感応性景気感応高一般的要因については、千葉駅東口再開発ビルの令和4年11月開業および令和6年11月のそごう別館リニューアルオープンを複数鑑定士が肯定的変化として明記しており、これが中心商業地の繁華性向上と地価押し上げの主因とされている。地域要因は商業地の大半で「格別な変動なし」または「千葉駅再開発の波及」と評価されており、個別的要因に変動がない旨が大半の鑑定書で共通している。住宅地では千葉公園の環境整備や千葉駅前大手家電出店・準備組合設立など中心部活性化への言及が散見される。一方で米国トランプ政権発足による海外景気の不透明感や国内金利上昇・物価高騰による個人消費減速への懸念が複数鑑定士に共通して記載されており、上昇基調を緩める潜在的リスクとして意識されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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