東急が1982年に開いたニュータウン、40年目に地価が動き出した。鑑定士30件は収益投資を全否定。
地価は2021年に底打ちし2025年は前年比+5.39%。千葉外房道路全線無料化で広域アクセスも改善した。ただし鑑定士30件全てが「土地価格に見合う賃料水準が形成されていない」と指摘し収益還元法を不採用。2027年鎌取IC改良完了と誉田駅周辺の新規分譲が需要を下支えする一方、初期入居者の高齢化本格化が2030年代の空き家増加リスクと表裏をなす。
エリアの見通し年表
公示地価8.55万円/m2で前年比+5.39%上昇。千葉外房道路無料化（2023年）の効果が浸透中。
鎌取IC改良工事完了見込み。緑区内の道路アクセスが改善し、車依存エリアの利便性が向上。
金利環境と緑区人口の推移が明確化。地価上昇トレンドが持続するかどうかが、エリア評価の分岐点となる。
圏央道全線開通効果で千葉県南東部への広域アクセスが向上。あすみが丘の住宅需要を下支え。
ニュータウン開発から50年。建物の老朽化と住民高齢化が本格化する局面を迎える。
公示地価8.55万円/m2で前年比+5.39%上昇。千葉外房道路無料化（2023年）の効果が浸透中。
鎌取IC改良工事完了見込み。緑区内の道路アクセスが改善し、車依存エリアの利便性が向上。
金利環境と緑区人口の推移が明確化。地価上昇トレンドが持続するかどうかが、エリア評価の分岐点となる。
圏央道全線開通効果で千葉県南東部への広域アクセスが向上。あすみが丘の住宅需要を下支え。
ニュータウン開発から50年。建物の老朽化と住民高齢化が本格化する局面を迎える。
買う理由（5）
2021年以降の明確な地価反転上昇トレンド
千葉外房道路の全線無料化（2023年）で車アクセス向上
8.55万円/m2と首都圏で非常に割安な水準
計画的な街並みと充実した生活インフラ
台地上の立地で水害リスクが相対的に低い
買わない理由（4）
1980年代開発のニュータウンで高齢化リスクが深刻
JR外房線の利便性が限定的（東京駅まで約70分）
千葉市全体の人口は2020年代後半にピークアウト見込み
車依存度が高く、バス便減少リスク
人口の未来（あすみが丘）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は105（増加傾向）。 高齢化率も全国より8.1pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は12,406人（2025）→10,979人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（あすみが丘）
千葉市緑区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は25.7%と全国より12.3pt低い。10年の変化は+5.2ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は35.5%と全国より10.5pt高い。 なお単身のうち65歳以上は8.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が10地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（千葉市緑区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率7.3%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層全国チェーン店エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街全30地点の市場特性を通じると、同一需給圏の中核はJR外房線・内房線および京成千原線の各駅から徒歩圏または短いバス圏に位置する千葉市緑区・中央区・若葉区の住宅地域であることが一貫して示されている。主たる需要者は市内および東京方面に通勤するサラリーマン層の一次取得者であり、複数の鑑定士が都内通勤者の存在も指摘している。住宅価格高騰による取引件数の一時的な減少から一転して旺盛な需要が確認されるとの記述が複数件に見られる一方、市街化調整区域の農家集落地域では需要者が地縁・血縁関係者に限定され取引実態の把握が困難と評価されている。おゆみ野・あすみが丘地区の中心価格帯は土地単体で2,000〜3,000万円・新築戸建で3,500〜4,500万円程度で、緑区内では最上位層に分類される。鎌取駅前商業地の需要者は不動産事業者や全国チェーン・ロードサイド型法人が中心で、住宅地とは需要層が明確に分離している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好マクロ感応性景気感応高一般的要因として、景気の緩やかな回復・低金利継続・住宅ローン減税の政策効果が全地点でほぼ共通して言及されている。地域固有の動向として特に目立つのは、千葉駅周辺における大手家電2社の新規出店と大規模再開発準備組合の設立であり、5〜6件の鑑定書に中心部活性化への期待として明記されている。また複数の鑑定士がリモートワーク普及による郊外需要の波及を指摘しており、最寄駅から距離のある住宅地でも上昇基調への転換が認められている。村田町では都市計画道路（村田町線）の整備進行が将来の利便性向上として評価されている。一方で市街化調整区域の農家集落地域は不動産市場の二極化を受けて地価が横ばいないし弱含みと明記されており、同一エリア内での格差拡大が示唆されている。米国トランプ政権発足による世界経済への不透明感を懸念材料として挙げる鑑定士も複数見られる。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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