山万が50年かけて育てたユーカリが丘。市内のほかの地区とは別の街だ。
成田空港関係者の移住や上座地区の地価が年間変動率+4.7%で上昇するなど、ユーカリが丘・臼井圏は堅調。一方、市全体の高齢化率は千葉県平均を恒常的に上回り、収益価格は比準価格の4〜5割にとどまる。駅北タワマン計画(地上28階・432戸)の都市計画進捗が市全体の評価を変えるかの試金石。
エリアの見通し年表
ユーカリが丘駅北再開発(地上28階・432戸)が都市計画段階。地区を絞り物件を選別。
駅北再開発の事業進捗が確認でき次第、ユーカリが丘・駅徒歩圏での取得事例が出やすい局面となる。
タワーマンション竣工・街の更新で利便性が向上。賃貸需要を確認しつつ保有。
再開発効果が地価に織り込まれてきた局面では、売却による利益確定を検討する投資家も出やすい。
ユーカリが丘駅北再開発(地上28階・432戸)が都市計画段階。地区を絞り物件を選別。
駅北再開発の事業進捗が確認でき次第、ユーカリが丘・駅徒歩圏での取得事例が出やすい局面となる。
タワーマンション竣工・街の更新で利便性が向上。賃貸需要を確認しつつ保有。
再開発効果が地価に織り込まれてきた局面では、売却による利益確定を検討する投資家も出やすい。
買う理由（5）
ユーカリが丘=持続成長する稀有なニュータウン
地価6.9万円/m2と極めて割安な参入コスト
地区限定で安定した賃貸需要
地価は2022年以降の回復基調
京成本線・JR総武/成田線の複線的アクセス
買わない理由（4）
都心まで遠い(約60分)
市全体は緩やかな人口減
上振れ効果がユーカリが丘に偏在
印旛沼周辺等のハザード
人口の未来（佐倉）
駅中心から半径1km・43メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は87（減少傾向）。 高齢化率も全国より0.1pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は6,332人（2025）→4,780人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（佐倉）
佐倉市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は27.1%と全国より10.9pt低い。10年の変化は+6.2ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は30.1%と全国より5.1pt高い。 なお単身のうち65歳以上は11.5%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（佐倉市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.5%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン同一需給圏はJR総武本線・京成本線の両路線沿線を中心とした佐倉市および近隣市の住宅地域で、複数の鑑定士が一貫して指摘している。需要者は市内在住の一次取得者・買替層が主体であり、圏外からの流入は概して少ないが、テレワーク普及や成田空港関係者の移住需要を背景に、ユーカリが丘・臼井エリアでは圏外参入の増加が複数件で記録されている。取引の中心価格帯は住宅地で土地100〜165㎡換算900万〜1,800万円程度と地区差が大きく、駅徒歩圏は中古戸建2,000〜3,500万円台、徒歩圏外の団地では1,000万円台前半が多い。新築供給は全般に少なく、既存ストックの世代交代（築古解体後の建売）が中志津・中志津台の角栄団地などで進みつつあるとの言及もみられる。商業地の需給圏は市内幹線道路沿いロードサイドを中心に形成され、全国チェーンの出店意欲が旺盛であることが複数地点で記録されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数強み住環境良好マクロ感応性安定30件のうち上昇変動が記録された地点は27件、横ばいが2件（京成佐倉駅前栄町・山崎）、下落が1件（市街化調整区域農家住宅）であった。一般的要因としては、佐倉市の人口微減・高齢化率が県平均を上回る状況が恒常化しているものの、土地取引件数は概ね横ばい〜微増で推移し、建築着工は堅調との記述が多数みられる。地域要因では駅徒歩圏と徒歩圏外の二極化が複数件で明示されており、上昇率は駅至近で高く(+3〜5%)、徒歩圏外や高低差の多い団地では+0.5〜1%程度にとどまる。ユーカリが丘北東方600m・上座地区は年率+4.7%と市内最高水準。上志津・中志津の志津駅徒歩圏は+1〜3%と郊外住宅地の堅調な需給動向を受けて上昇に転じた地点が目立つ。個別要因の変動は全地点で「なし」とされている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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