副都心線直通・池袋20分。都内通勤層が実需を支える成熟ベッドタウン
駅徒歩圏の住宅地は地価が前年比+2.9〜+4.7%上昇し転入超過が継続。7件全件で賃料が地価に見合わず収益価格は低位に留まる。2027年、住友不動産の456戸レジデンス完成と中心市街地活性化計画（令和10年まで）の進捗が次の焦点。
エリアの見通し年表
シティテラス志木（全456戸）販売開始。中心市街地活性化事業が本格化。
シティテラス志木入居開始。街区の賑わいと資産価値への影響を確認。
国道254号バイパス全線開通に向けた整備進捗。交通利便性がさらに向上。
中心市街地活性化基本計画（I期）が完了。開発効果の地価反映を見極め。
計画効果が地価に織り込まれる時期とされる。人口動態の変化点として参照できる。
シティテラス志木（全456戸）販売開始。中心市街地活性化事業が本格化。
シティテラス志木入居開始。街区の賑わいと資産価値への影響を確認。
国道254号バイパス全線開通に向けた整備進捗。交通利便性がさらに向上。
中心市街地活性化基本計画（I期）が完了。開発効果の地価反映を見極め。
計画効果が地価に織り込まれる時期とされる。人口動態の変化点として参照できる。
買う理由（5）
池袋まで急行20分。都心直結の通勤利便性
中心市街地活性化基本計画が内閣総理大臣認定を取得
シティテラス志木（全456戸）の大規模開発
公示地価31万円/m2（2024年）
国道254号バイパス開通で交通利便性が向上
買わない理由（4）
荒川・新河岸川・柳瀬川の洪水リスク
人口は2050年まで微増だが高齢化が進行
地価上昇率は穏やか。爆発的なキャピタルゲインは見込みにくい
郊外ゆえに金利上昇の影響を受けやすい
人口の未来（志木）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は104（増加傾向）。 高齢化率も全国より9.2pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は35,900人（2025）→32,350人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（志木）
志木市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は33.5%と全国より4.5pt低い。10年の変化は+5.2ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は30.9%と全国より5.9pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.1%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が12地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（志木市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率5.2%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街東武東上線志木駅を中心とする同一需給圏は、志木市及び周辺の和光市・朝霞市・川越市方面まで広がる。住宅地の需要者は圏内居住者と都内通勤者が中心で、圏外からの転入も複数地点で言及されている。商業地では地元中小事業者や全国チェーンのほか、マンション用地としての住居系需要との競合も意識されている。住宅地の中心価格帯は駅徒歩圏の優良地で土地150㎡程度5,000万円前後、新築戸建は6,000万円台前後。バス便エリアでは土地100㎡程度1,600万円台と大きな格差が生じている。商業地は供給が少なく個別性が強いため、中心価格帯の把握が困難と全件で共通して指摘されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好強み利便性高マクロ感応性金利感応高住宅地においては「購入意欲が強く市況が堅調」「都心通勤需要が根強い」とする記述が複数地点で一致している。変動率は住宅地で年間+2.3〜+4.3%、商業地で+3.5〜+4.1%と全地点でプラスとなった。一方で地域要因の変動は全地点で「特段の変動なし」と記されており、変化のドライバーは広域マクロの需要改善が主体と読める。浸水ハザードを抱える中宗岡エリアでは変動率が+1.2%に留まり、志木朝霞線の整備が良し悪し両面の影響をもたらす可能性として指摘された。令和6年4月の国際興業バス廃止も局所的なマイナス材料として挙げられている。建築費上昇を受け、総額を抑えた小規模物件の供給増加が3件以上で共通して言及されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 7 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
招待制ベータのため、ご登録いただいた方から選考のうえ順次ご招待します