30〜40代一次取得者の郊外拠点、まるひろ閉店で駅前と高坂東口で明暗が分かれる。
高坂駅東口区画整理が2024年11月に換地処分完了でエリア地価は上昇継続。一方、まるひろ百貨店が2024年8月閉店し東松山駅前の商業繁華性はさらに低下。34条11号廃止に伴う駆け込み供給も需給を乱す。立地適正化計画の運用本格化と白山台ニュータウン・農家集落の衰退がエリア内の二極化を左右する。
エリアの見通し年表
東松山市立地適正化計画（2024年改訂）に基づく居住誘導区域・都市機能誘導区域の運用が本格化。陣屋通り商店街の名称変更（2025年5月）後の街区更新の動きを注視。
東松山駅東口エリアの再整備・公共施設更新の方向性が見えてくる時期。市民病院・市役所周辺の機能更新を確認。
立地適正化計画の中間総括時期。中心市街地への投資・誘致の具体化と地価の安定的な上昇基調が確認できるかが、次フェーズの主要な観察点。
比企地域の広域中心としての機能集約効果と、コンパクトシティ施策の効果が顕在化。賃料推移を確認しながら保有継続。
ピオニウォークの集客力と大東文化大学の学生需要が地価を下支えするかが、この時期の主要な観察点。
東松山市立地適正化計画（2024年改訂）に基づく居住誘導区域・都市機能誘導区域の運用が本格化。陣屋通り商店街の名称変更（2025年5月）後の街区更新の動きを注視。
東松山駅東口エリアの再整備・公共施設更新の方向性が見えてくる時期。市民病院・市役所周辺の機能更新を確認。
立地適正化計画の中間総括時期。中心市街地への投資・誘致の具体化と地価の安定的な上昇基調が確認できるかが、次フェーズの主要な観察点。
比企地域の広域中心としての機能集約効果と、コンパクトシティ施策の効果が顕在化。賃料推移を確認しながら保有継続。
ピオニウォークの集客力と大東文化大学の学生需要が地価を下支えするかが、この時期の主要な観察点。
買う理由（6）
比企地域の広域中心都市としての機能集積
東武東上線の急行停車駅で池袋まで約50分
大東文化大学 東松山キャンパスによる学生需要
ピオニウォーク東松山など商業集積が充実
公示地価 約5.97万円/m2と参入コストが極めて低い
立地適正化計画でコンパクトシティ化が進行
買わない理由（5）
市人口は減少局面で長期推計も厳しい
公示地価は10年で実質横ばい、2025年の急騰は揺り戻し色
大規模再開発のカタリストが不在
都心通勤圏としては距離があり、東上線内での競合も多い
都幾川・市の川流域の浸水リスク
人口の未来（東松山）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は87（減少傾向）。 高齢化率も全国より0.4pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は10,756人（2025）→8,009人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（東松山）
東松山市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は35.1%と全国より2.9pt低い。10年の変化は+6.6ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は27.6%と全国より2.6pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（東松山市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格駅前の繁華街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン東松山市の同一需給圏は東武東上線の東松山駅・高坂駅の2駅勢圏を核とした市街化区域内の住宅地・商業地で構成される。住宅地においては複数の鑑定士が「需要者の中心は30〜40代の一次取得者層」と記述しており、圏外からの転入者も一定程度確認されている。市街化区域内の駅近住宅地は安定傾向を維持する一方、高坂駅東口のあずま町地区や元宿地区が相対的に高い競争力を示す。商業地については、複数の鑑定士が「郊外大規模店舗に客足を奪われ一昔前に比べて商業繁華性がやや劣る」と指摘しており、東松山駅前の小規模店舗を中心とする商業地は店舗需要が弱含みの評価が目立つ。一方で高坂駅周辺は「ピオニウォーク」等の大型商業施設群との競合により劣勢との記述もある。市街化調整区域の農家集落地は取引が特に少なく需要は弱含みという評価が複数件で共通して見られる。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み利便性高マクロ感応性景気感応高一般的要因として複数の鑑定士が「景気は緩やかに回復しているが外的リスク要因に注意」という基調を記述しているが、地域固有の変動として特筆される事項が複数ある。令和6年8月の大雨による東部土地区画整理事業区域での床下浸水・車の冠水被害が複数の鑑定書で言及されており、東部エリアの地価評価に影響を与えている。商業面ではまるひろ百貨店の令和6年8月閉店が材木町周辺の商業環境悪化として記録される一方、ロピア東松山セキチュー店の閉店後にマミープラスが開店するなど個別の商業施設の入替も確認される。高坂駅東口第一土地区画整理事業の令和6年11月換地処分完了が複数の鑑定士に記録され、あずま町・元宿エリアの動向に影響している。生産年齢人口の減少・高齢化率30%程度という人口動態の変化については複数の鑑定士が中長期的な留意事項として記述している。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 17 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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