JR高崎線で上野・新宿へ直通する23万人都市。地価は10年で+11%と着実に上昇している。
上尾は上野東京ライン・湘南新宿ラインの直通と大宮至近の利便を持つ埼玉の中核都市で、公示地価は2025年に前年比+1.66%と上昇が続く。2025年秋には駅東口直結の丸広百貨店がまるひろ上尾SCへリニューアルし、圏央道に直結する新大宮上尾道路の整備も進む。一方で人口は緩やかな減少に転じ、駅西口の再開発は長年停滞している点は割り引いて見る必要がある。
エリアの見通し年表
駅東口デッキ直結の丸広百貨店が「まるひろ上尾SC」としてリニューアルオープン（秋）。駅前商業が更新される。
圏央道に直結する新大宮上尾道路（与野JCT〜上尾南）が事業中。大谷北部第二土地区画整理も進み、駅周辺の道路網整備が進行。
新大宮上尾道路の一部区間が開通見込み（時期は後ずれの可能性あり）。広域アクセスの改善が地価に反映され始める局面。
上尾市の人口減少と高齢化が進む見通し。賃貸需要の質的変化に注意。
駅東口デッキ直結の丸広百貨店が「まるひろ上尾SC」としてリニューアルオープン（秋）。駅前商業が更新される。
圏央道に直結する新大宮上尾道路（与野JCT〜上尾南）が事業中。大谷北部第二土地区画整理も進み、駅周辺の道路網整備が進行。
新大宮上尾道路の一部区間が開通見込み（時期は後ずれの可能性あり）。広域アクセスの改善が地価に反映され始める局面。
上尾市の人口減少と高齢化が進む見通し。賃貸需要の質的変化に注意。
買う理由（5）
JR高崎線・上野東京ライン・湘南新宿ラインで都心へ直通
上尾市の公示地価は10年で+11%、直近も前年比+1.66%と着実
圏央道に直結する新大宮上尾道路の整備が進行
2025年秋にまるひろ上尾SCがリニューアル、駅前商業が更新
上尾市の空き家率8.2%・賃貸空室率11.2%は県内でも低水準
買わない理由（5）
上尾市の人口は2025年に224,602人へ、3年連続で減少
上尾駅西口の再開発は長年停滞している
新大宮上尾道路の開通時期が後ずれする可能性
荒川・鴨川・芝川の洪水と内水の浸水想定
生産年齢人口の減少と高齢化の進行
人口の未来（上尾）
駅中心から半径1km・49メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は90（減少傾向）。 高齢化率も全国より1.3pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は21,476人（2025）→16,887人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（上尾）
上尾市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は31.0%と全国より7.0pt低い。10年の変化は+6.4ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は30.0%と全国より5.0pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.9%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（上尾市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率8.2%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街エリア性格駅前の繁華街同一需給圏はJR高崎線沿線を中心とする上尾市・桶川市・さいたま市北区の住宅地域および上尾駅前・国道17号沿いの商業地域。住宅地の需要者は上尾市及び周辺市町在住の一次取得者が中心で、さいたま市等県南地域と比較した相対的割安感から需要の流入が続く。駅徒歩圏は供給が極端に少なく高値取引も散見される一方、駅徒歩圏外の郊外部は需要がやや弱含み。土地は120～200㎡程度で1,500万～2,600万円前後、新築戸建は総額3,000万～4,500万円程度が中心価格帯。商業地は上尾駅前の店舗兼事務所需要が中心で、単価は1㎡あたり10万～43万円台と幅が大きい。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み利便性高強み希少性マクロ感応性安定一般的要因は景気の緩やかな回復・雇用改善など全国共通の記述が中心。地域要因では、上尾市内の人口は横ばいながら、さいたま市等県南地域との相対的割安感を背景に住宅需要が堅調で、商業地ではマンション適地としての需要も高まっている。大型商業施設の開業や大規模分譲地の供給が進んだエリアでは環境要因の変動率が突出して大きく（+30～60台）、地価を押し上げている。個別的要因の変動はほぼ全地点で「なし」とされる。年間変動率は住宅地・商業地とも+0.5%～+2.6%の緩やかな上昇レンジに収まっている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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