JR高崎線で上野・新宿へ直通する23万人都市。地価は10年で+11%と着実に上昇している。

同一需給圏はJR高崎線沿線(上尾駅・北上尾駅・桶川駅・原市駅等)を中心とする住宅地域で、需要者は上尾市及び周辺市町在住の一次取得者が中心、分譲目的の不動産業者も想定される。さいたま市等県南部との相対的割安感から転入需要が堅調で、駅徒歩圏は供給僅少のため高値取引が散見される。西宮下・栄町周辺は大型商業施設の開業で生活利便性が向上し需要が強まった。取引の中心価格帯は住宅地で土地1,500万~2,500万円程度、新築戸建は3,000万~4,000万円台。商業地は上尾駅東西口・国道17号沿いの路線商業地が中心で、店舗需要は郊外大型店へシフトしつつも駅近は堅調。市街化調整区域の農家住宅地は需要者が限定され取引は低調。

一般的要因として「景気は緩やかに回復し、雇用・所得環境も改善しつつある」との記述がほぼ全地点で共通し、上尾市の人口・土地取引件数は微増~横ばい傾向とされる。地域要因は「特段の変動は見られない」との評価が大半で、既に成熟した住宅・商業地であることを示す。地価変動率は住宅地・商業地とも年間+0.9%~+2.6%程度のプラス圏で「緩やかな上昇」「やや強含み」との表現が中心。唯一、市街化調整区域の平方領々家のみ-0.4%の下落基調にある。大型商業施設に近接するエリアでは環境要因の比較値が突出してプラスに評価される傾向がみられる。