都内通勤一次取得者の街が2029年に3つの大型開発の竣工を迎える
新越谷駅周辺で+5.9%、越谷レイクタウン地区で+4.7%と駅近住宅地が上昇基調。ただし越谷駅東口商業地は郊外大型店との競合で衰退傾向が続き、全市で賃料の遅行性が鑑定士ほぼ全件から指摘されている。2029年に越谷サンシティ建替え・アルファーズ新アリーナ・水辺再開発が同時完成予定だが、サンシティは既に2年超の遅延実績がある。
エリアの見通し年表
レイクタウン大相模調節池の水上デッキ・商業施設がオープン。水辺の賑わい創出で街の魅力が向上。イオンレイクタウンも大規模リニューアル完了。
越谷サンシティの解体・建替え工事が本格化。越谷アルファーズ新アリーナの設計・着工が進行。南越谷・新越谷エリアの注目度が上昇。
越谷サンシティがリニューアルオープン（ホール棟改修＋商業棟新築）。越谷アルファーズ新アリーナ（最大6,000席）が竣工し、レイクタウンにスポーツ・エンタメの新拠点が誕生。
サンシティ・アリーナの両効果が地価に反映。レイクタウン水辺エリアの成熟と合わせて地価への波及効果が顕在化する見通し。
人口減少が緩やかに進行。長期保有の場合は賃料動向と高齢化率をモニタリング。次の開発カタリストの有無を見極め。
レイクタウン大相模調節池の水上デッキ・商業施設がオープン。水辺の賑わい創出で街の魅力が向上。イオンレイクタウンも大規模リニューアル完了。
越谷サンシティの解体・建替え工事が本格化。越谷アルファーズ新アリーナの設計・着工が進行。南越谷・新越谷エリアの注目度が上昇。
越谷サンシティがリニューアルオープン（ホール棟改修＋商業棟新築）。越谷アルファーズ新アリーナ（最大6,000席）が竣工し、レイクタウンにスポーツ・エンタメの新拠点が誕生。
サンシティ・アリーナの両効果が地価に反映。レイクタウン水辺エリアの成熟と合わせて地価への波及効果が顕在化する見通し。
人口減少が緩やかに進行。長期保有の場合は賃料動向と高齢化率をモニタリング。次の開発カタリストの有無を見極め。
買う理由（6）
日本最大のSC「イオンレイクタウン」が圧倒的な集客力
レイクタウン水辺再開発で新たな魅力創出
越谷サンシティ建替え（2029年度）で南越谷エリアが再生
越谷アルファーズ新アリーナ（最大6,000席）が2029年度竣工予定
JR武蔵野線＋東武スカイツリーラインの2路線利用可
人口34.7万人で2050年も33万人を維持する安定都市
買わない理由（4）
地価上昇率は10年で+11%と埼玉県内では中位
利根川・中川・元荒川の洪水リスク
レイクタウン地区の地価は直近で下落傾向
サンシティ建替えの遅延リスク
人口の未来（越谷）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は99（横ばい傾向）。 高齢化率も全国より7.1pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は20,435人（2025）→17,533人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（越谷）
越谷市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は30.6%と全国より7.4pt低い。10年の変化は+2.9ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は31.5%と全国より6.5pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.1%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（越谷市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率6.2%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン同一需給圏は東武伊勢崎線沿線を中心とする越谷市・草加市・春日部市の住宅地域と、越谷市内および隣接市の幹線道路沿い・駅前商業地域で構成される。住宅地の需要者は市内在住の一次取得者層が中心で、一部に二次取得者層や他市からの転入者が見られる。越谷駅・新越谷駅・北越谷駅・蒲生駅の各徒歩圏で選好性に差があり、越谷駅・新越谷駅徒歩圏では需給関係が特に強含みで推移している。越谷レイクタウン地区はJR武蔵野線との2路線利用可能な点と大規模商業施設の存在から、同一需給圏外からの転入者も多く二次取得者層の需要も認められる。商業地の需要者は地元事業者・中堅法人が中心で、新越谷駅周辺では不動産業者・投資家も一定数存在する。越谷駅東口の既成商業地域は郊外大型店との競争激化により需要者の中心価格帯が見出しにくい状況が続いている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み利便性高強み住環境良好マクロ感応性景気感応高住宅地では30件中29件でプラス変動率が記録されており、越谷駅・新越谷駅・蒲生駅の徒歩圏では年間+3〜+5%台の上昇が複数の鑑定士から指摘されている。越谷レイクタウン地区（越谷-33地点）でも+4.1〜+4.7%と高水準の上昇が確認された。北越谷駅徒歩圏は+2〜+3%台とやや低め。バス便利用圏や外縁部は+1〜+2%台で上昇は継続しているものの鈍い。市街化調整区域の1地点は0%で横ばい。商業地は越谷駅東口（+2.2%）・新越谷駅周辺（+5.9%）・蒲生駅前（+4.6〜+5.0%）で上昇幅に差があり、駅至近で希少性のある地点ほど上昇率が高い。越谷市内の戸建住宅着工件数は複数の鑑定士が「減少傾向」と指摘しており、供給減が地価上昇の下支えになっている点が共通認識として示されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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