テレワーク転入が再拡大も、全住宅地で収益還元が成立しない実需市場
飯能駅徒歩圏の稲荷町地区は地価の前年比変動率+1.6%と市内最高水準だが、全13住宅地点で鑑定士が収益還元法を断念—賃料が土地・建物コストに見合わない。笠縫土地区画整理事業（川寺地区）の進捗が宅地供給を継続し、2026年のウォーカブル整備本格始動が中心市街地の人流変化を試す。
エリアの見通し年表
飯能まちなか未来ビジョンに基づくウォーカブル整備が本格始動。東飯能駅にムーミンママオブジェ設置で回遊性向上施策が進行。
道の駅（精明地区）の整備計画が具体化。立地適正化計画に基づく都市機能誘導の効果を確認。
まちなかウォーカブル整備が一定の形に。道の駅開業で市外からの流入増が確認できるかが、エリア需要の持続性を見極めるうえでの注目点となる。
メッツァ周辺の観光インフラ拡充と中心市街地の歩行者空間整備の効果が顕在化。
人口減少トレンドが賃料・地価に与える影響が顕在化し始める局面。観光需要が地価を下支えするかが焦点となる。
飯能まちなか未来ビジョンに基づくウォーカブル整備が本格始動。東飯能駅にムーミンママオブジェ設置で回遊性向上施策が進行。
道の駅（精明地区）の整備計画が具体化。立地適正化計画に基づく都市機能誘導の効果を確認。
まちなかウォーカブル整備が一定の形に。道の駅開業で市外からの流入増が確認できるかが、エリア需要の持続性を見極めるうえでの注目点となる。
メッツァ周辺の観光インフラ拡充と中心市街地の歩行者空間整備の効果が顕在化。
人口減少トレンドが賃料・地価に与える影響が顕在化し始める局面。観光需要が地価を下支えするかが焦点となる。
買う理由（5）
メッツァ・ムーミンバレーパークの集客力
ウォーカブル推進都市に指定、まちなか再整備が始動
地価10.15万円/m2と参入コストが非常に低い
飯能駅は西武池袋線の始発駅で着席通勤が可能
豊かな自然環境と「森林文化都市」ブランド
買わない理由（5）
人口減少が構造的かつ深刻に進行中
地価は10年間で-4%と下落トレンドが継続
大規模再開発のカタリストが不在
都心からの距離と交通利便性の限界
入間川流域の洪水リスクと土砂災害リスク
人口の未来（飯能）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は87（減少傾向）。 高齢化率も全国より1.5pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は9,923人（2025）→7,235人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（飯能）
飯能市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は31.0%と全国より7.0pt低い。10年の変化は+6.9ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は28.5%と全国より3.5pt高い。 なお単身のうち65歳以上は12.0%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（飯能市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格国道沿いの大型店ゾーン需給圏は西武池袋線飯能駅・JR八高線東飯能駅を核とし、概ね飯能市・入間市の鉄道駅徒歩圏内が一体市場を構成する。住宅地の主要需要者は30〜40代の一次取得者層で、複数の鑑定士が共通して指摘している。市内中心部の土地は10万円/㎡前後が基準値となっており、新築戸建住宅は2,500〜3,700万円が需要の中心帯。コロナ禍以降のテレワーク普及を背景に都心回帰の流れが和らぎ、飯能市住宅地への転入問い合わせが再拡大している旨が多くの地点で言及されている。笠縫土地区画整理事業区域(川寺地区)では事業進捗に伴い新規宅地供給が続き、需給が安定。一方、市街化調整区域（久須美・平松）は行政規制により取引絶対数が少なく、需要は弱含みと評価されている。商業地は飯能駅前の仲町・東飯能駅前の栄町・国道沿いの双柳に分類され、ロードサイドは全国チェーン等による需要が見込めるが、駅前商店街の賃貸市場は熟成度が低い状況。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好強み再開発マクロ感応性景気感応高住宅地・商業地ともに「地域要因・個別要因に変動はない」との記載がほぼ全地点で共通している。一般的要因として、飯能市の地域経済は景気回復基調にあり市街地不動産市場への好影響を複数鑑定士が指摘。変動率は市街地中心部の住宅地で概ね+0.8〜+1.0%、飯能駅徒歩圏で最大+1.6%と上昇基調が確認できる。笠縫区画整理事業の先行進捗エリア（川寺地区）では「地域的熟成とともに需要が高まっている」との個別言及があり、事業進捗が価格押し上げ要因となっている。一方、市街化調整区域（久須美・平松地区）は-0.4%で下落継続。景気・金融環境については、緩和的な金融環境への言及は見られるが、金利上昇の直接的リスクとして明示する地点は少なく、海外情勢・資源高・物価上昇が懸念事項として挙げられるにとどまっている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 16 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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